年轻人买房要注意什么？

买房不能买太大，丈母娘会幻想来住一下，买房不能买太小，老婆呆不住会往外跑......by《房的一米》

年轻人买房要注意什么？买房不能买太大，丈母娘会幻想来住一下，
买房不能买太小，老婆呆不住会往外跑......
by《房的一米》题主你好。我刚毕业一年买的房，我跟你说一下我当时的想法吧。
当时买房之前租了三次房。
最大的感触是有几点。
1、在能力范围之内买大一点。
最好是两居室。因为随着你的工作阅历增加你会发现之前刚好合适的房子，还贷已经不成问题，居住空间倒是问题了。
2、离地铁站近一点，交通方便。
这点上面有人谈过我就不细说了。
3、周边设施要完善。
医院、学校、超市等越便利越好。
减少时间成本。
4、朝向很重要
南向、南北通透优先。
东向次之。
千万不要买西北向的房子，常年无阳光。
5、买了房子就不要再操心了，开开心心的住吧唯一建议：请购买地铁、轻轨轨道交通附近的小户型房产，附近是指步行5-10分钟可到的距离，面积50平米左右即可，俗称单身公寓。这类房产总价不会太贵，将来转手容易，交通优势又决定了其价值相对坚挺，对于单身女性尤其适合，自住、出租两相宜。我个人建议自住，国内年轻人只要未婚就一直住在父母家的现象太普遍了，但其实应该尽量独自在外居住更好一些。

另外，这类房产应该尽量选择一手房，最好房龄不要超过5年，绝对不要超过8年，如果是优质品牌开发商的一手楼盘更好，如果装修质量良好的精装修楼盘更是上佳之选，装修真的很烦心！既然不是人生唯一的一套住房，没必要花太多精力在装修问题上，拎包入住最好。

关于贷款，建议充分运用杠杆，在能承受的月供范围内可以尽量支付最少首付，或者拉长贷款年限，余钱可以做别的投资，要知道现今通胀真的挺厉害，个人房贷又是稀缺资源，第一次贷款不充分利用银行资源不太值得，免得想二套房贷时又怎么都贷不到款。年轻人买房，有一个暗含的优势千万不要忘记：时间，时间站在你这边。

对未来的预判做的好，那时间带来的资产增值就非常可观。等到你真的要用房时，往往就可以加钱置换出更好的房子。就算不换房，增值的资金也能抵御很多风险。

小康之家，钱要紧着用。我一直看好两个原则：

1.未来聚人的地；

2.多核心叠加。


正面例子1：

07年老妈六千点50万入市，08年拿着剩下的10万问我咋办。那时候我本能直觉就是：买房。

07年来北京到广院报到，师姐在聊到学校旁边的珠江绿洲时，很是羡慕地说：前两届有个师姐，刚来报到就看中了珠江绿洲的房子，五千一平买了。现在都快一万五了。

要知道广院可是在东五环外，报到的时候学校周围大片大片空地和平房，看得我无比郁闷。07年上海一本线可以进复旦啊我日...

大一那时候又看到不少关于清理北京外来劳工人员的报道，包括整顿地下室出租等新闻。能够判断北京的人口负载应该已经过荷了。那时候官方统计是北京有2500万人口，我总觉得应该是3500万到4000万。后来遇到一位统计口的领导，证明我是对的。

人口过荷，而北京是不可能放开户籍准入门槛的，就算只看政治因素，它也只会不断抬高；北京在未来五十年也不大可能失去全国政治中心、全国文化中心与北方经济中心这三大地位。那这三个中心不断吸引过来的全国人口怎么办？

北京一定会有卫星城。

那时候有师哥在现代城soho实习，说他们有几个同事在燕郊买了房子，每天上下班一个半小时。那时候早上地铁八通线换一号线简直是灾难，耗个半小时稀松平常，上下班一个半小时还好，所以这个地理位置不算差。

这是我第一次知道燕郊。那天我难得上网找了一下燕郊在哪，发现这地居然在北京的“腰部”，就是沿着长安街一路往东，凹进去属于河北的那块。这身材，天生就是卫星城的底子。

查了一下房价，那时是3500左右。一套一百平的房子，10万可以付首付了。于是找了个周末，坐上930奔去看房。

那时候说看房还不如说是看纸，都是期房，只能看到大片空地。晚上找个小宾馆住下，和老板唠嗑，老板说：来看房的吧？你们都疯了，这里有啥房好买？去年才千把块钱一平的房子，今年都三千多一平了。

一听，当晚和老妈打电话定下来，第二天交押金，第二个星期付首付。剩下的贷款我花了三年时间搬砖还清...

12年的时候通州热炒，燕郊联动，涨到1万2一平，但考虑到老妈退休后可能要来北京，没有出。后来一直维持在1万一平。今年北京市政府东迁的消息放出，又开始慢慢往上爬。

当然，那时候有钱有眼光的都去刷通州楼盘，那真是暴赚，没法比。

燕郊楼盘，甚至包括通州楼盘，其实在多核心叠加上挺烂的（医院、超市、学校、政府等辐射区）。但人是大势，人聚起来了，这些核心一定会起来。


正面例子2:

前年老妈手上有点闲钱，又开始心痒，说佛山搞新区开发，她想把老房子卖了，在那边买房。

我一直不想在佛山买房，因为广佛一体化太重。佛山虽然一直在吸收粤西、广西、湖南等地的劳工人口，但因为离广州太近，中产阶级的消费被吸走太多。加上顺德、三水、高明、南海都有自己比较成熟的核心区，没有形成一个中心型的城市，房价上升空间不大。

然并卵，老妈就是想买。

老妈问我好多次，我又没空回佛山看，于是一拖再拖。后来老妈又去现场看房，估计是被售楼小姐忽悠猛了，直接一个电话给我，要我当场下决定。

老妈：儿子你就说买不买吧！

我：...你告诉我周围有啥。

老妈：市政府要搬过来。

我：...恩，还有吗？

老妈：对面是澜石医院。

我：...恩，有学校吗？

老妈：一公里内有个小学，好像还有个幼儿园。

我：...有超市吗？

老妈：旁边就是华润！

我：（其实我就是不想买想找理由堵回去）还有吗？

老妈：旁边有个酒店，挺大的。

我：叫什么？

老妈：什么顿。

我：克林顿啊？

老妈：胡闹！我看看...希尔顿。

我：...你等等。

我反复确认，家斜对面真是帕丽斯希尔顿酒店。那希尔顿总比我会选址吧？买。

去年七千一平，今年应该是一万一平，等到市政府迁移过来，还有空间。

这种政府机构、学校、医院、超市等核心辐射区叠加的新区，只要人口不逆减，房价一定往上走。

PS：只恨当年没多买一套。老妈把剩下的钱今年拿来炒股。4500点入场，十分酸爽。颠峰时亏损达40万，重演08年的故事。我差点没被噎死。


反面例子1:

98年老爸赚了点小钱，想着买个房子养老。作为一个文艺中年，他选择了上海。再加上那时候上海浦东买房可以拿蓝印户口（这是个充满了时代感的词，满三年考察期可以转正式户口），想着又有养老房又能给儿子我搞个上海户口，不错。

结果他老人家挑了浦东金桥湾...

怎么说呢，交通一般，不是核心区，离每个大商圈都有很尴尬的距离。都快20年了，还在3万5一平这个价位上徘徊...

据老爸说，当时他看周围都是小树林滩涂地，觉得风景不错很有大自然的感觉，于是就买了。

现在他再去，滩涂地成小的可怜的金桥公园了，周围都是住宅区和小商街。养老，嫌吵；我住，嫌不方便。

后来我：爸，浦东有条路叫世纪大道，咱当年能不能...

老爸：2400一平的房子你想怎样！？

我：...


反面例子2:

还是老爸，10年。有朋友在鄂尔多斯炒房赚了，老爸心痒，表示我也要跟一波。

他飞去鄂尔多斯后跟我打电话，报告说房子看着挺好，买的人也很多，涨的势头很足。

我：多少钱一平？

老爸：一万。

我：...鄂尔多斯人口多少？

老爸：看着人不多，估计一两百万？

我：爸，佛山七百万人，市中心在建的岭南天地也就一万多一平。

老爸：...我再看看。

第二天下午，老爸给我发了一张自拍。他脑袋后面，是一条空荡荡的四车道大马路。老爸随后短信说：刚才的照片是我中午12点在楼盘旁的一条主干道上拍的。整整十分钟，没有车经过。

后来老爸拒绝了朋友的邀请，没买。幸好，那位仁兄至今还有四套房子没卖出去。


反面例子3:

依旧是老爸，十年前跑去尼日利亚拉各斯做点倒拖鞋倒玩具的小买卖，看着拉各斯土地便宜，想在那买个房长久作战。

买无所谓，反正非洲的房子便宜。但老爸买了一个特别奇葩的地段：igando的diamond estate。这个地段仅有的好处是在高速旁边，离机场近，其他几乎一无是处。

老爸还振振有词：拉各斯非洲第一大人口城市，2000万人。市区挤满了贫民，以后一定会有卫星城。等到我不干了，房子一卖，还能赚最后一笔。

但是爸...人家卫星城是建立在发达的交通基础建设和高人均汽车保有量之上的...拉各斯那种开废路虎的烂路...还有又少又穷的中产阶级...是什么给了你一种黑叔叔能发展卫星城的错觉...

劝他换市中心的公寓，不听。

现在快十年了，涨了不到20%，通涨都没跑赢。老爸每天一大早开车进城，傍晚开车下乡。到家了跟到了荒地里一样，最近的小卖部都有两公里远。买个方便面都要开车，提前过上了卫星城的生活。


总之，买房要想清楚，做好有数据基础的判断。“是个房子就会涨”的日子早结束了，除了北上广深这几个人口净流入大户，其他城市的整体房价一定会被老年化冲击。如果你没想好，建议把钱先拿去买墓地和养老院，五年之后卖了，搞不好就能换复式大别墅了。

这个问题居然放在这里两年了，为什么我又看到了……sigh~

虽然我32，但我觉得我还很年轻，而且我还有买房、卖房的经历，所以，我来说说对于这个问题，我的理解。

我曾经在知乎上回答过一些关于上海房价、上海买房的问题，评论总是很精彩，我经常和几个要好的朋友说，每次回答这样的问题，其实我都是掏心窝的，但是总有一些人会在评论里「回嘴」，大致的观点，莫过于以下一些：

1、 年轻人不要买房子，买了房子，压力大了，职业发展和未来的机会选择会有障碍；

2、 你买的时间比较早，现在房价已经这么高了，年轻人买不起，不要用老经验指导新人类；

3、 你说的便宜的房子，那也叫房子？要么老，要么远，我就想一步到位，你却让我一步一步置换，我现在已经赶不上市区的房价了，难道买了你说的外环外或者中环的老房子，我就能跟得上置换的节奏了？

说的都好有道理，其实我也都可以反驳，但我选择了沉默，因为有些事情，必须自己亲自体会才知道。

我也吃过苦头，譬如09年我第一次置业的时候，其实可以选择市区的，但是因为家里对背贷款的多少及压力问题争执不下，于是只好选择了压力较小的路，现在看来，完全错误，因为当时如果我买了市区的房子，我现在可能并不需要置换，中环和外环，只差一个换，涨幅却天差地别，所以我得置换。

在此可以给出证据：

2009年杨浦欧洲豪庭，单价13000左右，目前单价已破45000，欢快的奔向50000；

2009年我后来买的金色航城，单价6000左右，目前单价还没到20000。

如果当时咬咬牙选欧洲豪庭，我可能目前真的不用置换了。

而所谓的贷款压力呢？我想说，贷款压力，呵呵哒。当时那套总价70万不到的房子，贷款10年，每个月也就自己贴1000块左右，就算是当年买150万的房子，每个月也不会多贴多少钱，更别提薪资的增速了，当然，在现实世界，薪资增速因人而异，压力承受水平也一样。

但不管怎样，我总是特别好为人师的，经常在知乎上对在上海的年轻人说：

1、 如果你能筹到足够的首付，一定要考虑买房。

2、 如果你能够先在外环外置业，就一定先置业了再说，你有机会在未来的10年里去完成第一次甚至第二次置换。

3、 不要考虑远期房价是否会跌，事实上北上广这种一线城市，尤其北上这两个超一线，即便跌，也很难跌到你的心理价位——其实原因很简单，在跌到你的心理价位前，市场恐怕没有房子了。

但是，一些人听了一些人不听。

那么，今天，下面这些话，只说给愿意听的人。

首先，不管考不考虑钱，永远是「地段为王」。

请注意，我并不是要所有人去考虑市中心的房子，那种稀缺资源，首先就并不是年轻人初次置业能买的起的，价格我就不列了，但可以贴一段对话：

这段对话，是我前下属前两天在闸北区与静安区合并后来和我说的。

她们家要买房子，结果本来想买在原来房子附近，环境什么的都没什么变化，价格也还合适，结果两区合并，原闸北区房价飞起，没办法了，没法买了。

书归正传，所谓地段，优先考虑个因素：

1、 交通方便

2、 生活便利

交通方便是说，最少周围3公里要有一条地铁线，或者出门走个1公里能有一个比较热闹的公交车站，当然，如果你能走路上班，那交通就更方便了——只是这种事情可遇不可求。

我老婆一个同事，5月还是6月，和她老公去买了张江万科翡翠公园的两房，她老公上班步行10来分钟就到单位，这种事儿只能说是碰运气，而且他们买的还便宜，短短3、4个月，单价涨了7000。啥概念，自己算就知道了。（家里帮衬了不少，这个也是可遇不可求，本例仅作为说明「交通方便」而举出。）

生活便利是说，周围要有菜市或者超市，至少要有社区医院，娱乐设施什么的，再议。因为吃饭和就医，这两个问题是最大头的，如果周围还有公园，那就鹅妹子硬了。

另外，如果你是结婚买房，还要考虑学区。这个比较特殊，以后有机会再说（没办法，这真的是个大问题）。

地段考虑完了之后，你可能要考虑的是去买新房还是二手房（新房我只看过没买过，所以，我没法说更多，二手房一会多说说）。

买新房，好处是：整个交易快速、没有复杂的税费和过户手续；坏处是：对首付能力有要求，对首付后的贷款到位时间有要求，并且期房为主，要等。

而且有一说一，现在上海的新房，年轻人能买的起的，位置一般不怎么好，外环外基本是可以肯定的，当然，你说你要买商住两用，那OK，市区也有便宜的——当然，如果家里有钱，譬如像之前那个例子里的一样，你就买买买吧。

买二手房，好处是：可能能够淘到价格便宜、居住适宜的好房子；坏处是：交易流程长，税费要考虑进去，并且如果对地段有很高的要求，势必买的是别人住过的，年限另说，装修另说。

再接下来，是中介的选择。

中介这件事情，其实新房和二手房都会碰到，因为很多中介现在也做新盘，其实很多新盘的销售也都是中介出来的。一个靠谱的中介非常重要，当然，这件事情的重要性尤其体现在二手房交易中。

我给你们说个故事，你就知道一个好的中介有多重要。

我年初卖首次置业的那套房时，下家是做生意的，精打细算，于是，他们先找了一个中等规模的中介（上海的小连锁，但又不是路边的夫妻老婆档）来看房子，然后和人家谈中介费，结果认为这家带看的中介费太高，于是就跑去别处找了个夫妻老婆档，中介费极便宜。

但是过户的时候，房地产交易中心问我们：「你们这是唯一住房吗？」中介对我们说：「照实说。」于是我们就坦诚，我媳妇在市区还有一处小房子，结果呢，就多出来一笔满五年但不唯一的营业税，这个税，买家承担。

事后，相熟的中介告诉我们：上海的各区县之前的房地产资料并没有联网，所以，如果你们下家不是要省中介费先坑了中介占小便宜的话，中介是会告诉你们直接承诺唯一的，查不到，他会省下1万多块钱。

而更坑爹的是，整个交易过程，买家找的这个便宜中介是不催不动，什么也不告诉他们，什么时间要做什么事儿也是闭口不言，等你来问。

这个故事说完了，明白一个正规中介的重要性了吗？

正规的中介比较贵，像上海的德佑、美同、21世纪、太平洋、汉宇、中原这些响当当的连锁，你去和人家谈中介费，最多打个很小的折扣（并且还是按照帮你申请的人的级别来的），据说德佑根本不打折，但是服务，真的是一分钱一分货（选择过德佑的朋友如是说）——当然，现在德佑、美同都并入了链家，所以以后打不打折，怎么打折，我就不知道了。但可以肯定的是，门店越大，越正规，中介费难谈，但是服务绝对不会打折。这些服务包括但不限于：

1、带看房

2、谈价格

3、签合同

4、协助办理税费和过户

5、协助完成各种交割手续

6、协助你了解所有流程，解答问题

7、居间沟通

当然，有些中介虽然大，虽然服务是好，但是追着你的态度让人吃不消，这里我就不点名了，声名在外，也不需要我说，百度啥都知道。

最后，请善用互联网及你的双腿。

首先，互联网是个非常便利，但是利弊均沾的区块，利是在于信息快，竞争激励，而且年轻人接触网络多，现在很多楼盘甚至中介都积极的利用互联网做信息传达；弊是在于信息良莠不齐、真假不定，必要时还得靠腿。

其次，因为互联网信息传播快，所以有些中介和楼盘的活动，比较丰富，花样也很多，你可以先去了解信息，再去跑腿。

获取这些信息，有很多办法，我举几个例子。

1、 链家、我爱我家为代表的中介官网。

基本上，房源信息是不会假的，这是极大的优势；然后，因为大，所以资源多，所以很多新盘也会直接合作，比如最近链家做的抢房节活动，虽然我看了，力度一般，但是可以看到链家这种大型连锁中介的能量是很大的。

缺点呢？中介都喜欢打电话，所以活动的方式，也是留电话，如果你不喜欢接电话，你就可以用来浏览，了解最近的行情，但不要留下你的联系方式。

2、 搜房、安居客、房多多为代表的第三方网站。

这些站点的优势是：信息量大而全，基本上只要你有预估的条件，你可以比较容易的找到相关的信息，也可以参与网站的活动和看房团。

缺点呢？虚假信息多，很多中介利用这些平台，希望你打电话，然后拿着你的需求，不停给你推房源。

当然，现在各个第三方也都推出了验证服务，标明实勘或者验证的，可以半信半疑，没标明的不要信就对了。当然，你可以去看个人房源。

3、58、赶集这种信息发布站点。

这些站点的优势是：信息量大，有可能碰到真正的个人卖家，万一谈的好，手拉手去过户也是可以的。

缺点是：无法验明真伪。

4、地方论坛。

这种地方的优势是：房源基本真实。

缺点是：看着真累。

最后，我依然要强调，如果你要买房，一定不要偷懒，多实地跑一跑，到你的目标区域的中介门店、新盘售楼处去了解情况。

有些新盘的折扣是没有放到网站上去的，切记。

当然，这些只是「买房」的问题，关于「交易」中间的问题，无比琐碎，改天兴致来了，再说。

对了，八个卦，最近我的好基友@李暘（你这个名字重名咋比我还多？）暘爷貌似准备深圳置业去了，什么时候暘爷来说说你这个「年轻人」买房的故事啊？

谢邀。我也是女生，90后，然后我的房子也不是为了结婚准备的。我是真心觉得房子很重要的人，所以我的情况可以说说供你参考~

毕业三年，家在武汉，在上海晃荡过一阵子，今年来的帝都。目前在武汉有一套房，70多平，很小。实际面积可能不足60。首付肯定是家里支持了大部分，然后自己还贷，每个月小4k。最近正在头疼北京公积金政策，异地还贷好像很麻烦-，-

房子去年年中买的，当时房价和现在也差不多，武汉三环内，现在1w2左右。但是我觉得买的特别值，开发商是我当时一个客户，做了一个线上认购立减8万的活动，比其他线下认购划算许多。那时候正是武汉第一批房产商试水互联网活动，后来这个盘好像再没有这么大的力度了。

如何选房，其实网上有很多攻略，也已经有很多答主讲过了。

既然题主已经决心要买房，于是我想从另一个角度讲讲买房时机这事儿。

去年我在武汉一家广告公司做策划，当时的客户主要是各大地产开发商。14年正是政策转型的时候，武汉的房子也趋于饱和，各个开发商都在头疼房子怎么卖出去。虽然遍地都是楼，但是开发商却开始一个个的哭穷。我们公司之前也算是华中区房地产做的数一数二的营销机构，客户虽然没跑，但也在13-14年整体业绩下滑了不少。房价居高不下是一个原因，于是一部分有钱人该买房的已经买了，另一部分想买房但是买不起的人还是在望楼兴叹。

有趣的是，当时赶上了互联网风潮来势汹汹，客户们的需求多半都开始从要求做讴歌路演活动拉人去看房，变成了给我们做个公众号吧！然后再做个酷炫的H5！到今年年初，几乎叫得上名字的楼盘都有了自己的公众号，各种活动也开始从线下搬到线上。虽然他们的公众号和正经互联网公司比起来，都是「稀烂无比」，但也昭示着房地产转型时期到了。

当大佬们试水将互联网和房地产结合起来，尝到甜头之后，一定会纷纷下水砸钱。其实这对于要买房的人来说是个利好消息。

我记得当时一个特别好的案例，是万科和淘宝的合作。在淘宝消费的总金额多少，万科的房子就能抵价多少。简单粗暴直接。全国万科的房产，大概有几十个城市都参与了。补贴力度之大简直丧心病狂，当时很多人第一反应都是，万科疯了。

抛开他的营销目的不谈，的确让万科在日渐紧缩的房产市场大捞一笔。万科的成交量逆市领先，当然也有不少尝到甜头的买房者心花怒放。

类似的营销方式已经变得慢慢成熟，前几天看到链家开始进军新房市场，和几个大地产商联合做的了一个99抢房节，全国12城免首付9万9。去看了看，条款还比较严格，但是的确能拿到首付的优惠。

大家还记得当年打车补贴大战吗？十多公里打车比地铁还便宜。然而当大家已经习惯了app打车，巨头出现，市场也趋于稳定，哪里还能薅到资本主义的羊毛？对于我们来说，无法左右政策，也无法左右房价。既然一定要买，趁现在。这些地产商正在抢夺90后买房的市场，必然是个好时机。

凌晨，我在书房赶稿。

老婆端过来一杯热牛奶：“辛苦。”

“有心给我热一杯牛奶，再辛苦也值。”

“既然你都这么说了，这杯牛奶还是让给你喝吧。”

“啊？”

“钱是挣不完的，你该休息。”

“终于知道关心我。”

“休息好了，才有力气挣更多的钱。”

才聊两个回合，我就已经自作多情两次。

纵使夫妻一场，我也是很有意见的。

我说：“你总是这么说话，让我很没有安全感。”

“一个男人，绝不该对女人说没有安全感。”

“行，我不该说。”

“不，你还是可以说的，毕竟你不像男人。

我端起牛奶喝了一口：“哪里不像？”

“半夜喝奶，还翘兰花指。”

（我收起翘着的小拇指）

我知道，她没事不会找我聊。

我想把话挑明：“寒暄也寒暄完了，您有事快说。”

“把房卖了吧。”

“为什么？”

“在深圳这些年，我觉得自己过得太辛苦。”

我两眼放光：“我早就有这想法！没敢跟你说。我们去哪个城市？成都？大理？海南也行。卖了房，去二三线搞个别墅说不定还有钱剩！”

“你竟然有逃离深圳的想法，不知羞耻。”

“您说卖房，不是这个意思？”

“我哪都不去，就在深圳。”

“不是卖房么？卖了住哪？”

“在深圳换个更大的，这样我过的就没那么辛苦了。”

我措手不及：“住得好好的，先不换吧？”

“依你，那就不换。”

我一口气还没松完，她又说：“不换，就只能另买一套。你钱够？”

也许这就是上气不接下气。

我快要哮喘了：“你总这么说话，让我很没有安全感。”

“男人绝不该对女人说没有安全感。”

我端起杯子，喝了一口牛奶，这次，我没有翘小指头。

我说：“给我点时间，我要算一算。”

“房子我已经看好了，账也算好了，EXCEL发你邮箱了。”

“没收到。”

“刚发。”

“还没收到，网络延迟，明天打电话，要不我们换个宽带怎么样？你喜欢什么样的宽带？”

“别转移话题，看邮件。”

我打开表格看完，喘不过气。

我说：“没想到你看房的品味，跟看包一样。”

“选男人已经瞎过一次，选房子不能再瞎。”

“太贵。”

“地段好、学区好、环境好，什么都好，哪能不贵？除非凶宅。”

“我每天跟鬼住一起，还怕什么凶宅。“

“嗯？”

“没什么，我们还是缺一笔钱。”

“能找你朋友借吗？”

我哼哧一笑：“真会开玩笑，我银教授哪来的朋友？”

“算了，那就再等两年吧。”

“嗯。”

“只是我们等得起岁月，房价却等不了我们。”

这句话让我沉默和忧伤。并且显得我无能。

我开始考虑一件事。

终于我决定说出来：“其实那笔钱的缺口可以解决。”

“怎么解决？”

“这些年我存了一笔，只是你不知道。”

“多少？”

我说了个数。

她笑了，那是我熟悉的胜利者的笑容。

她说：“其实我没想过要换房子，只想把你的私房钱炸出来。”

（所以年轻人买房除了不要被外人骗，也要防止被自己人骗，嘻嘻）

（完）

谁能想到，我的公众微信号竟然是yinjiaoshou886?

征询了原作者的意见，原作者的态度是不能原文转发，但是可以用我的话来进行科普。鉴于字数太多我没空打字，给大家推荐一下原作者的专栏吧——@懒人发电厂
里面全都是与规划有关的文章，作者是清华大学建筑学院毕业的，文章质量还是很不错的。

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吐槽一句：无法理解为什么一个段子居然能获得千赞。在中国房产几乎是一个人一生最大的投资。如此严肃的话题居然进来一个讲段子的。前段时间法规课作业调查天津大爆炸，我写了很长的报告这里只摘录出部分关于控规的内容。对于这些给段子点赞的人我只想说一句，看看天津爆炸案后的居民们。到时候你由居民变成灾民、流民、访民、刁民，没有人可怜你们，谁让你们今天选择了段子。

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本人学的是建筑学以及城市规划。上述答案都遗漏了一个关键点：控制性详细规划!重要的事情说三遍：

买房之前一定要查看地段的控规编号以及周边用地的控规编号!

买房之前一定要查看地段的控规编号以及周边用地的控规编号!

买房之前一定要查看地段的控规编号以及周边用地的控规编号!

一座城市由规划到建设的流程大致是这样的，最早由规划负责，区规、总规、控规、详规。之后由建筑负责，该设计的设计，该给开发商的给开发商，然后是结构跟土木，把之前在纸上的一切做成实物。你做看到的一切只是结果，一座城市一般20年到30年做一次总体规划，一个区域一般10到15年做一次控规。从尺度上来说，控规基本上满足了作为生活区所需要的所有信息，而这些信息才是楼上所有细节最初的根源。你所看到的一切只是果，而真正的因，早就在15年前的控规图纸上写的一清二楚了。请问你们还记得天津大爆炸吗？海港城的居民，都是中产阶级，万科的好房子好户型，但是因为周边1km半径内有一个危险品仓库，给他们的生活带来了多大的改变。

之前写过一个回答，但写得不好，所以全删了，现在从头再写，话不多说，干货奉上：

1.年轻人买房一定要顾虑到后期的置换可能，所以要关注房产的“易卖性”。

什么是“易卖性”？就是房子卖出去的难易度。因为年轻人工作、生活、情感婚姻状况都尚不稳定，而房产又是极其“稳定”的不动产。所以，当不稳定的年轻人遇到稳定的不动产时，最需要关注的就是这个不动产是否容易转手。否则，规划稍有变动，房子却无法转手，不仅无法成为资产增值的工具，反倒成为了拖累自己的累赘，简直得不偿失。

2.如何筛选“易卖性”高的房产，它们都是什么样的？

“易卖性”高的房产，首先要便宜。对，你没听错，首先是便宜。因为先要有足够的人有能力买，才会有卖出去的可能，尤其是对于房产这种高价格商品，尤其是对于并不那么看重住房品质的当下。所以，相同的地段下，小户型比大户型好卖，相同的小区里，标价低的比标价高的好卖，相同的城市里，刚需盘比豪宅好卖。

但是，仅仅便宜并不一定“好卖”，只能算是“能卖”，但很可能“没人买”。所以，除了便宜之外，我们还要考虑更多因素：要尽量买“地段”好的，也就是尽量选择靠近城市中心的、周边配套齐全的、在地铁口旁边的房产；要尽量买“品相”好的，也就是尽量选择户型好的、装修好的、年代近的、楼层好的、物业好的房型。

3.年轻人首套房，一定要用好自己的“处女贷”。

年轻人除了“不稳定”这个特性之外，还有“工资低”、“工作年限短”这些属性。虽说有些人家境殷实，或者存款丰厚，可以全看买房而完全不需要银行贷款。但是，即便从理财的角度，我也依然建议年轻人选择贷款买房。

因为在当下的中国，住房贷款很可能是唯一一个可以普惠给我们所有公民的福利了。公积金贷款的年利率只有2.75%-3.25%，商业贷款的首套房贷之前大多有85-95折，即便现在上浮20%，也只有5.88%，注意一下，你是可以一下子贷出总房款的65%-80%的，是可以一下子贷20-30年的，而我们的理财年化收益率，在5-10%也相当容易。所以，我建议你在首套房时，选择贷款。

4.如果你确认自己未来会买第二套房，那么我建议你第一套房选择纯商贷，第二套房选择用掉所有公积金贷款的组合贷。

前面有说，住房贷款对年轻人非常友好，但友好度也不一样。公积金贷款利率很低，审核复杂，而且随着缴存额度和时间的不同，可以贷款的数额也不一样；商业贷款利率相对偏高，但是审核简单、放贷迅速、贷款额度也可以根据银行流水和收入证明扩大至总房款的65-80%（我国不同地区首套房的首付比例会存在一点差异）。

所以，我们可以首套房选择纯商贷，这样可以放款迅速，而且数额也大。等到我们要买第二套房时，公积金已经缴存足够多了，首付比例那时也攀升到了50%。这时，我们就可以全部用掉公积金，如果还是不够，甚至可以继续商业贷款，或者，把第一套房卖掉。而且，反正那个时候是刚需改善，可以慢慢选，不需要担心房贷慢的问题，简直完美。

5.没有十足的把握，首套房尽量买自己所工作居住的城市或者自己的家乡。

工作“不稳定”、“收入低”、“工作年限短”，也决定了年轻人的“抗风险能力”相对偏低，甚至有很多年轻人是“月光族”。但你如果听我上面所言，贷款买完房后，可就切实地成为“房奴”咯。

成为“房奴”本不可怕，但“房奴”和“房奴”也不一样。最惨的房奴，是房子买在外地，租不出去、卖不出去、房子还不涨价，每个月还要在还贷款的同时交房租，这样的状态，连辞职都不敢。而且，如果买在外地，你的房子出了什么事，也没人帮你打理，即便烧了，你也难以应对。所以，对于首套房，尽量选择买在自己所在城市或自己的家乡，至少，你现在或者以后一定会去住。至少，还有家人帮你打理。

6.无论买新房还是二手房，至少给自己留一天作为「反悔」期。

年轻人除了不稳定、没钱之外，还有吃亏少、经验少、容易被忽悠。而无论是买新房还是二手房，我们都会遇到经验丰富、套路满满的置业顾问、房屋中介甚至是房东本人。一个不小心、一个冲动，你就很容易稀里糊涂地交“定金”，当你反应过来时，房本几万块钱都已经到了比尔呢的账户上，白纸黑字上也已经缔结了合约。

作为一个曾经的置业顾问，我深知买房者在第一次来售楼处时，是最容易成交的，因为这个时候的买房者最不冷静，会在售楼处的火热氛围、销售的滔滔不绝、样板间的“家的味道”中如痴如醉，然后稀里糊涂地买房成交，越是年轻人，越是这样。二手房？套路更多，以后再说。所以，即便你非常喜欢一个房子，也尽量只交诚意金，然后给自己一天时间回去冷静，问问家人和有经验的朋友，再去交定金。

7.首套房尽量买开间、一居或三居，二居很鸡肋，四居及以上价格又太高，不好转手。

大开间、一居室是单身公寓，可以自己住，也可以是暂时不要孩子的男女朋友一起住，毕竟现在的年轻人，单身狗多、男女朋友换得也比之前多，想不要孩子或者晚点要孩子的，也不少。而且，未来房子出租，租户大多是一两个人，且不喜欢和他人合租，所以这种开间和一居室是租房市场里最抢手的，没有之一。最关键的，因为面积小，总价也低嘛。

三居室，非常适合做婚房，毕竟孩子是一个一个生的，年轻的妈妈又不怎么会带孩子，所以一间给小夫妻住，一间给未来的孩子住，一间留给父母、保姆或亲友，简直是年轻人居家生活的完美户型！等到第二个孩子出生时，母亲也有经验了，父亲的工作也稳定了，到时要么自己带，继续住三居，要么干脆卖掉之后改善到四居，都是极好的。

8.买首套房时，多关注些保障性、福利性、优惠性购房，同等条件下，不妨买它们。

房产不只是普通居民在一生中购买的最高价格的商品，也是一个国家的的民生产业，所以，是具有非常重要的福利导向的，而从“房子是用来住的，不是用来炒的”基本方针出发，几乎所有的福利，都会向名下没有房产的年轻人倾斜。所以，无论是哪一个城市，都会有政策性的保障房、自住型商品房、共有产权房、限价房、企业福利房等等等等。

而我们大多数年轻人，因为不是从事相关产业，也因为信息的不对称性，之前没有经验，所以很多人都不知道这些优惠政策，于是，白白错失了国家给我们的礼物。以北京为例，你当然可以买位于五环外价格高昂的老破小，你也可以买四环到五环之间，90平米左右的限价房和共有产权房。

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公众号：羊迪

以前是个卖房子的，现在叛变了，最近天天在分享些给买房者看的内容。

【持续更新ing】

上半年变身房奴的人来作答！

首先应该是内部统一意见
婚后购买，先跟配偶沟通一下购房想法。两人想法统一绝对有助于迅速完成购房这个计划。反之则会衍生出无数的烦恼和不满。
婚前的话，就随自己的意愿好了。
基本信息包括：
1预算
2本次购房属于刚需OR改善
3有意向的城市/区
捋清了以上三条，大概就可以确定你们的理想型房子的大概模样，这样可以节省很多时间，也不用跟着看房团盲目扫楼盘。

其次是综合分析自己的需求
1多向考虑自己选择的主次因素
2通过多个网络平台搜索 楼盘信息
3实地考察看房
现在的开发商在 售楼时候会做有利/不利因素的分析 。我们在去看房之前先列出自己的需求 主次。
环境＞交通＞周边配套＞学区
以上是我的综合需求，本人比较在意居住环境，绿化少、空气差，交通拥堵，这些统统要不得。市区内我可承受的楼盘这三样都一言难尽，所以选择了规划较好的新区，依山傍水，哈哈哈，风景蛮好。以后开车也蛮方便顺畅。关键是均价也 很人性。
选好了自己喜欢的区，就可以上网查一下该区当前正在开售的楼盘啦。网络发达的时代，很多信息不用出门可以搜集很全面，价格这些可以通过某些平台查到，自己做个表，结合需求筛选一下。确定出最终的意向楼盘。
选好之后，终于可以实地考察啦。到这一步你才会有切实的购房感受。去每一个意向楼盘看一看，听听销售的介绍，看看沙盘，看看楼盘模型。或许看你年轻，某些销售也不大会鸟你。自己 内心别怯，想问就问，还可以悄悄的听销售给别人怎么介绍。尽可能的了解关于该楼盘的官方信息。别轻易留自己的电话，也不要在看中某个房子的时候表现出自己的满意，尤其是在人声鼎沸的售楼处，别被卖的热火朝天的景象所迷惑。
时刻谨记，自己兜里的钱，分分都是血汗，不能这么轻易的掏出来！

几个楼盘扫完之后，你会有一个大致的判断。这时候就到了第三步。
确定楼盘选户型
1尽可能选大开发商
2认真选择置业顾问
3选户型
开发商的大小，决定了房子的基本品质 。大开发商在各个环节把控到位，资金充足，承建商和材料选择也都会靠谱些。还有后期入住之后的物业服务也会让你明白，大的必要性。总之，往大了选就行。后期出问题的可能性小，即使出现了，解决或者维权都会相对容易些。
选定开发商金和楼盘，就该接触售楼人员了。这个环节大部分人都会忽略一个很重要的点，那就是大部分开发商不会养太多自有销售，你在售楼处看到的专业销售有一部分来自第三方，等这个项目销售完成，他们会走人哟。假设你的置业顾问是第三方的话，他卖完你就拉倒了，走人之后，你的后续手续或者其他问题都会转接给开发商的顾问进行对接。因为不是一手接待，你的买卖提成早已被第三方拿走，开发商的销售多半不会认真对待你的问题，所以选择开发商的销售非常重要。好的置业顾问会帮你解决很多问题，也会帮你争取更多的折扣。下面细讲。
选户型的话，还是取决于你的预算。楼层，朝向等因素影响，同一楼栋不同层不同户型的单价是不一样的，目前首付降到20%是利于年轻人变身房奴的，但是你的首付款预算只有 20万的话，要买100万的房子会很紧张，可选项并不多，首付款可以准备在30万左右的话，选100万的房子，还是可以选非常好的。
选择一个好户型讲究非常多，但是年轻人资金不足的情况下，是没法要求太多的。
几个原则性要避开的不良户型如下：
1极度不方正，畸形的户型
2北向开窗只能看见连廊的高层中间户
3套内面积有大于7平以上的过渡区，0功能太浪费！
4可以选中间层，绝不选顶层【1楼是否可以考虑不确定，貌似现在好多高层的1楼下水独立管道，所以会比顶楼好点？不确定】
5楼间距太小的高层，尽可能选前面无遮挡物 的第一排
排除以上不良的户型，就可以落实到具体的某楼某户啦。这时候置业顾问会给你推荐几层几层，如果你有看好 的楼层可以咨询，不可避免的就是开发商会做控销，不好卖的楼层先卖。好的会压到最后提价。这时候你的置业顾问靠谱的话，他会 告诉你你的意向楼层是什么状况，看你实在喜欢，会告诉你大概什么时候开卖，但是价格是不会告诉你的，会说通知你，但是销售本着能今天 卖，就绝不推到明天的原则，肯定会 给你推荐 相近的 楼层。这时候你可以考虑下，可接受的话进行询价。
询价的时候先听单价。再问公摊，其次问总价，最后问当前的活动以及他可以帮你争取的折扣。
先听单价的话，基于你已看过多个楼盘，你会大概的了解你买这一户，单价是否符合当下市场的价格，了解 公摊可以让你直观的感受到多少钱是用来打水漂的，也可以判断下这个开发商是否太坑，一般高层公摊在20%左右。折扣之后的总价才是你真正需要掏的钱。
在这个过程中，你的购房意向足够明显，置业顾问会帮你争取最大的折扣。【高低层销售之间拿到的折扣是有差别的，比如该销售 拿到的是0.9的话，他的直属上司会有0.8或者0.85的折扣权限】在你交完定金之后，交首付款之前，一般可以要求他再帮你争取一点折扣。能多要就多要，省下来的钱是真的。
所以一定要和你的置业顾问搞好关系！！！好顾问会帮你省不少的钱！！！
交钱卖身
1定金+首付款
2办理贷款
3合同签署
一切都了解清楚了。就该交钱啦。这个时候一定要确保自己是真的看好了决心要买才行，因为一旦交了定金，就是不退的哟。开发商会开盖章收据给你【订金是可以退还的】交完定金1周左右需要交首付款，同时银行的贷款人员会帮你做贷款申请。商贷比较简单。选择利率最低的就行，还款方式有等额本息和等额本金可供选择。根据自己能力选择即可。公积金贷款比较麻烦。可以自行了解一下哟。交完首付款会拿到首付款发票。当天还会签署购房合同，合同当中一些数值一定要审核清楚再签哟。签完之后需要开发商盖好 法人合同，合同一式五份。你自己会拿到一份。
然后就是坐等放款。放款完成之后会开尾款发票。确认每月月供时间，正式加入房奴大军。

整个购房完成，等待交房咯。

我自己也是第一次买，给的建议就是

读完上面的长篇大论，你会有个基本的流程概念。

但是

你依旧需要自己多！做！功！课！

以上我所列出的每一条，单拿出来任何一条都可以讲好久。

买房需要谨慎再谨慎。一旦计划要买，越快越好，因为房价不等你。

还有就是，不要购买超出自己承受范围的房子。

按照你当前的收入水平，你的每月月供起码不能超过工资的1/2。否则你会很难过很难过很难过的！

以上全是真心话，能帮到别人就行！

搞了一个订阅号，欢迎小可爱们关注

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一手房：

一手房分为现房交付和期房交付，两者都可以压点价，后者压价空间特别大。

选房子的时候，位置很重要，有些时候，你选的位置其实没卖，但是对方会跟你说已经卖掉了。

这其中的原因好几种，但是不少人因为看了一段时间的房子，觉得很烦很累，就将就了···

开发商售楼处里有很多都是中介派来的人，他们很坑，一定要区分清楚。

期房最容易发生的就是推迟交房，劣质房和烂尾，所以对开发商的资质一定要调查清楚。

精装修交付的房子，里面的质量更加需要重视，很多人都是买了房之后发现质量问题，结果开发商已经跑路了。

二手房：

二手房看房的时候一定要看到房产证，还要让中介出具产调证明，证明这个房子无抵押无贷款可交易。

还要确认是否唯一，满几年。

虽然现在这一块管制很严格，但是仍然会有不少人上当，要买的房子被查封后，等到资金退给你（还算是好的了，能拿回来）的时候，估计房价已经变得更高了。

中介特别喜欢说：xx家的房子卖出去的时候，人家就是啥也没问，直接付款的。

你可以直接说：他赔得起，我赔不起。

看房的时候不要顾及面子，认真看看门窗，橱柜的质量，有没有发霉，损坏，油污，尤其是墙壁，卫生间的隔墙最容易渗漏，不少二手房买好后一场大雨，才发现墙壁有渗漏····

还要注意楼层，顶楼和一楼如果不送院子或阳台的话，价格一定会比其他楼层便宜，试试还价。

然后也要记得记录水电煤的数字和费用，查询物业费，有线电视费和宽带费有没有欠费什么的。

我家买好这个房子以后就发现上述费用全部都是欠费。

此外要注意的是房子的格局和位置。

我家这个房子处在路口交叉的地方，一堆垃圾桶，夏天蚊子多得想哭，每天早上七点整，垃圾车来了之后我就直接当闹钟起床了。

最坑爹的就是有人穿高跟鞋走过的话，我在屋里能够判断出来她的身高体重和步伐距离速度，因为她走完整条道路，脚步声都是清晰的。。。

唯一值得庆幸的是虽然是一楼，但是我家后面的楼层比较矮，所以还能有点阳光，其他的一楼几乎都没有阳光。

有空的时候顺便托人打听下这个房子主人，或者找个机会看看邻居和楼上楼下干啥的。

我是不在乎凶宅不凶宅的，但是邻居对生活的影响其实很大。

而且我家附近的民宅区，我就发现里面几乎全是红灯区。

遇到这样的，我路上回家都得绕着点，免得成了下一个···。

中介：

虽然我只遇到了房天下这个无良中介平台，但是根据我哥之前在链家的工作经历，以及跟其他中介交涉的经历，我只能说：

我觉得，中国没有能让你完全信任的中介平台。

在这个基础上，我提出以下6点注意事项：

1.网上看到的房价，尤其是房天下这一类平台的报价，相信我，98%都是假的，用低价忽悠你去咨询的。

链家的通常比房天下贵，但是一般都是有还价空间的，你一打电话过去就会说：房价有得谈。

带你看房的时候，再好的房子也要挑剔几句，如果最后决定了，也千万不用急着交钱。

就算是北上广深的房子，真正去买的人也不多，除非房价特别便宜。

2.多跑几家中介，问问同一个房源（不要说得太清楚，许多中介问到房源后，就去联系房东抬价钱，到时候你哭都来不及，我家斜对面的卖房子的时候就被六家中介上门堵着）。

可以直接说是哪个小区几楼的，不要说是多少号，房东叫什么，看看别人家有没有，确认下房价，房东信息，以免被骗。

但是也不用拖着，做好准备之后，直接上门，开诚布公地谈房价，谈中介佣金，谈贷款的办理和其他所有的费用。

记住全程要录音，跟中介的所有聊天记录，通话记录都要录音和截图，聊天记录一定要截图，因为他如果直接拉黑你，你这边的聊天记录也会丢失的。

房天下的中介就是这么干的，幸亏我老婆机智，帮我截过图了。

房价能压就压，压不下来，只要你感觉划算就行。

中介佣金往1个点上谈，最高也别超过1.5个点，贷款的办理要问清楚，说明白，有哪些钱。

中介所有模糊不清的回复务必要说清楚，具体多少钱，或者计算公式是什么样的，别让他以什么：大概多少，不会超过多少之类的话搪塞过去。

最后确认下，你一共要支付哪些款项，并说明：

除此之外的其他费用与你无关。

签订房合同和网签合同的时候，也要注意这一点，在合同上会有一个地方选择是费用的承担，要说明是甲乙双方各自承担自己的费用，如果有个税的话，可以在补充条款上单独列上买方承担多少比例的个税。

如果事先确认过之后，出现什么银行贷款不好办理，要求支付包装费的话，就可以据理力争了。

包装费一般是4000一份，但其实本质就是把原文档扫描后进行了PS，加上几百块的处理费用而已。

所以你会发现办理贷款的银行绝不会是你提供流水的银行，因为这样的话，PS就没有意义了。

还有些房子说是帮你做避税，本来要交个税的房子，帮你避掉，要求你支付一半的税费作为避税好处。

其实其本质就是提交材料的时候说是满五唯一的，如果交易中心没发现，就说避税成功了，发现了就说避税不成功，好处费退给你。。。

此外还要注意的一点就是房东和中介是什么关系。

要知道合同上虽然写着，到期后谁逾期不办理就是违约，但是很多官司明明是房东逾期不办理，但最后推给买方说是买方逾期，因为这个很难证明，所以千万要做好这个条款的解释说明，相关问题的录音甚至录像存证。

听起来似乎太小心翼翼了，但是说实话，这种事情，无非是先小人后君子，对方不算计你，这些事他一点也不吃亏，对方如果算计你，你没有这些证据，倒霉的就是你自己。

贷款的包装费他们会告诉你：是给银行的。

但是事实上，银行的员工可没这个胆量拿这点钱，为了这点钱铤而走险，除非这员工是智障。

此外，贷款也会有一笔总房价千分之一的评估费，这个是正常的，可以交。

最重要的一点是公积金贷款做组合贷款的可能性。

有时候为了他们的收入和银行的收益，明明可以做公积金贷款的，他们也会骗你说不可以，让你全部走商业贷款，我就吃了这个亏，多出了十几万的贷款利息。

过户的时候会有一笔费用，通常是买方承担的，因为这笔费用通常很低，所以可以不计较，但是如果比较高的话，这个时候你就会明白我为什么要你说明费用各自承担了。

当房东出现约好网签频频爽约，约好缴税频频爽约的时候，你就要知道，房东家十有八九不想卖了。

原因或许是中介找到了原意出高价的买主，或许是房东本来就不打算卖给你，反正你能拿到房子的概率已经微乎其微了。

这个时候你千万不要等合同到期走法律程序，天知道那之后要房东退款得多久，说不定等到他赔你钱了，你再也买不起房子了。

最简单的办法就是直接跟房东谈一谈，和平解约。

最好的办法就是对房东施加一些压力，让他觉得毁约得不偿失。

说这些算是把我能说的都说了，剩下的都在之前的这篇文章里了。

房天下，你为什么要欺骗客户

顺带播报一下进度。

目前房天下的态度仍然是店大欺客，不理会我的，而且有前员工表示，这件事，联系到我的最高职位人徐总监可能也有好处拿，所以我至少得到他的上级那里。

目前已经准备联系315和其他政府相关部门正式了，希望大家祝我好运吧。

本文内容会随着我收集到的案例进行补充和更新，但是订阅号已发送的文章你们是见不到更新的，这个只能通过关注我获取最新的更新，，，

一般来说上海购房需要支付的费用：

总房价（分为订金，首付，贷款或过户时支付及尾款四次，尾款一定是所有费用全部算清后再支付给房东的）

契税：一般为购房合同价的一个点。

个税：根据房屋是否满五唯一等条件选择征收或不征收，征收也有1-5.5个点的空间，尤其是我买的这种存在遗产情况的，税费更高，所以一定要问清楚，留好证据。

贷款评估费：购房合同价千分之一征收。

过户费：取决于房屋所在区域及价格和户型面积，一般100-300元，理论上不会超过千元。

中介费：可以谈，超过2个点，占优势情况下可压到1个点甚至更低。

?-------------------------之前的回答----------------------

买房别去房天下，这是我今天主要要说的一句话。

一

前段时间跟大家说过，关于我买房子的事情，中间遇到了各种坑，会找个时间跟大家分享，今天在跟房天下沟通失败后，我决定把这些事说出来。

首先先给大家两个建议：

1.如果身边有做房地产中介的好友，一定要跟他先聊聊，保障自己不会被骗。

2.如果要办理贷款，一定要先找熟人问问套路，确定自己的公积金贷款资质。

在这次从房天下购买二手房的过程中，多亏我粉丝群里有一位房产中介帮我，我才能在最后关头发现问题所在。

时间推回今年8月底，我在上海市闵行区看中了一套房子，定下来之后，得知房东的房子是父母死后继承的遗产房，而且其父母有四个儿女，因此我的房东总共有四家人。

当然，这是另外一件事，在这里就不赘述了。

当时谈好的费用是1.5个税点的佣金，但是因为一些问题，后来中介将零头抹去，变成了3万整的中介费。

二

在经历了付订金，大订金，首付及网签之后，我本该支付1万5千的中介费做头款，剩下1万5千做尾款，在过户后支付。

但是当时中介小江说他要冲业绩，希望我能给他2万，帮他实现业绩。

当时已经发生了不少闹心的事情，但是我觉得小江还是不错的中介，就给了他2万，帮他冲业绩，这个时间是9月底。

期间还谈过贷款的事情，但是房天下第一次找来办理贷款的一位女士言语十分无礼，歧视我家人，因此被我拒绝，后来他们重新找来信贷部的其他员工来办理这件事。

当时我就应该多跑几家银行和房产中介，去咨询办贷款的事，但是出于对房天下中介的信任，我没去跑。

因为我觉得，在购房的过程中，房天下所有的收入都是基于我的中介费，他们没有理由来坑我。

但是我没有想到，他们就是在坑我。

三

在贷款办理成功后，我们约好了房东去交税款。

前面说了，房东家的房子是继承的遗产，因此有一笔费用，俗称遗产税，但其实中国国内目前并没有遗产税，只有个人所得税。

所以房东他们家的遗产税，指的就是个人所得税。

因为普通的二手房买卖，如果不是满五唯一的话，一般会出现一个点的个税，所以当房天下当地分部的潘经理告诉我我要支付一个点的个税的时候，我选择了相信他。

交税当天，房东家一共支付了17万9千多的个人所得税，小潘告诉我，这里面有总房价一个点的税费是我要出的，因此我准备支付这一个点的税费，除此之外，我还有一个点的契税，已经交过了。

当时我家人发觉不对劲，追问之下，小潘改口称：这个税费是差额税，是根据房东家的售出价减去买进价后经过计算得出的，一共是16万，剩下的就是我们家该出的钱了。

也就是说，这个时候，我们家该出的钱又从2万多变成了1万9千多。

当时房天下公司专门负责税务方面的权证人员也在现场。

四

这个时候，我就不该交这笔钱的，但我还是没有对小潘产生疑心，选择了相信他，交了这笔钱。

因为当时，我们手上还有房东放在我们家的2万尾款，我觉得，实在有问题的话，就先扣住这笔钱，等事情搞清楚了再说。

当天晚上，我再次追问这个费用的计算方法，他们仍然用根据金额倒推的算法忽悠我。

你们会发现，当时我差点就选择了相信他们。

幸好我老婆坚持认为这笔费用有问题。

后来我老婆和我先后咨询了房地产交易中心和税务部门，得知这笔个人所得税全都是房东应付的费用，与我家无关，不存在我家应该支付的一个点的税费。

当天在交易中心的房天下人员，除了入职不久的中介小江以外，一个是房天下地方门店的经理，一个是房天下权证部门的权证员，这两个人难道真的不知道我作为购房者，应该出多少税费吗？

当时我就想直接去跟小潘对质。

幸好我想起来粉丝群里有一个做中介的好友。

当时我一直以为他还在北京左房地产，后来问起，他已经到了上海，在一家房地产公司做中介。

我就把我的情况跟他说了，在他的建议下，我选择了按兵不动，等过户和贷款完成后再摊牌。

同时把所有的微信聊天记录和通话记录保存下来，做好备份。

如果你觉得我这么做不够光明，那我也只能说，在这种不知己知彼的情况下，我只能按照博弈论选择对我最为有利的方案。

五

贷款批下来后，房东主动联系我，想把物业费，水电煤及有线电视的欠费结清后获得2万尾款。

我则在这个时候，跟房东家说明了情况。

随即我也联系了小潘，询问他这方面的情况。

结果小潘先是全部推给了基层中介小江，说要跟小江沟通一下，然后就把我拉黑了，连微信也拉黑了。

然后由小江出面，跟我解释情况，说是如果有费用方面的误会，大家坐下来，谈一谈，把账算清楚，尾款打给房东，税款退给我们。

事实上，这件事我早就已经跟房东确认过了，因为我并没有打算吞掉尾款，只是要拿回本该属于我的税款而已。

何况这件事情要不是我跟我老婆想起来，去查询了一下，等到尾款打给房东，我们的税款可能就再也追不回来了。

从交税到贷款批下来几乎两个月的时间里，房天下却一直没有“发现”这个问题！

这个时候小江还告诉我一件事：他已经从房天下离职了。

好吗，把锅背给已经离职的基层中介，这事就完了？

六

我告诉小江，我要的不是税款退还，这件事我跟房东早就达成了一致。

我要的是房天下给我一个交代，要的是小潘给我一个交代。

为什么我作为你们房天下的客户，付了中介费购买二手房之后，你们却要骗我去交我不该交的税款呢？

这笔钱理论上是要给到房东的，小潘这么做到底有什么好处呢？

然而这个时候我发现已经被小潘拉黑了，电话和微信都联系不上他。

最后他通过房东和小江，告诉我：元旦节后三方一起坐下来把账算清楚，该退我的税款退给我，这件事就算完了。

后来我强制要求他给我一个说法后，才联系上他的电话，我一直追问他一个问题：你到底知不知道我该交多少税费？

他的回答是：挂断了电话。

尾声

所以我今天直接向房天下北京客服总部了这件事，并要求今天内给我回复。

结果北京的客服把问题丢给了上海客服，上海客服先是联系了小潘，然后直接给我打电话说：小潘说了，元旦后找个时间坐下来····

于是我把事情经过告诉了这个客服，因为她根本不知道整件事情的经过，我要求她找到有权限解决这个事情的人来联系我。

然后她说：会让她的顶头上司，上海南区的区经理电话联系我。

结果后来联系我的却是小潘的顶头上司，这位区经理的下属，上海闵行区的房天下总监，而且最后给到我的答复还是那句话：会去了解事情，1号之前会联系我。

这中间的几天时间里，他们会去了解事情经过吗？

根据电话里他们极力想要撇清，把事情归为工作疏忽的态度来说：我想他们会去研究怎么把这件事压下去。

我想这样的事情或许不止我一个人遇到过，房天下的客户经理敢于这样做也绝非一时疏忽，既然他们的客服不能有效地解决这个问题，我想，我应该把他们的行为曝光一下，让大家也能注意一些，别上当受骗。

注：

上述事情的聊天记录及通话记录均有备份留存，如果房天下任何领导或员工认为有疑问，欢迎联系我索要相关证据。

对于房天下客服经理做出这样的事情，我也希望房天下能够给我一个交代，我就想知道：为什么要欺骗付给你们中介费的客户？！

看楼里大家讲了好多户型/交通/配套/学区等战术问题，作为一个商业地产从业人员，我想讲一个战略层面问题——

将房屋的使用价值和投资价值分开。

本思路对在北上广深一线城市奋斗期年轻人适用，强二线城市可以参考。

我们经常听到人说：

“买一个单室，婚后都没法住，有什么用？”
“这里这么远，谁要买这？”
“我一个刚需，我自己的房子，涨跌跟我有什么关系？”
“买了一套房，人生就被拴在上面了，不自由了，怎么办？”

这些问题，都是没有意识到我说的观点——房屋的使用价值和投资价值，要分开。

都说：房子是用来住的，不是用来炒的。

这话不完全对，因为——

房子的使用价值，并不值钱。使用价值，对应的是房子的租金，而租金并不高。这一点，在一线城市尤为明显：通常一套五六百万的房子，花六七千就租的下来。北上广深一线城市的租金回报率，经过2016-2017这一波房价上涨，都已经低到了2%以下。单看租金，可能租七十年都未必回本。现在有出售使用权的小产权房，签长租约，打擦边球，能住能用但不能抵押不能落户也不能办产权证，居住价值和其他房产没有任何区别，然而价格一定要低到同样地段户型商品房的一半以下。

这说明：你买房子支付的钱中，有一大半买的并不是居住价值。

你买的是：附着在房屋之上的户口、学位、配套、增值/保值预期。所以，房屋作为投资渠道和金融工具的属性，远远超过单一的居住属性。房子就是用来投资的，哪怕你只有一套房。

说“房屋的使用价值和投资价值，要分开”，说的是，作为无法在房子上一步到位的年轻人，不要把“我要住在这里”和“我要买这里的房”这两个看上去非常相似的问题，混为一谈。

“我要住在这里”，说的是使用价值，如果你喜欢住在这个地方附近，可以租（当然，长租不稳定，还好现在有越来越多的长租公寓可以补足）；

“我要买这的房子”，说的是投资价值，只有当这个地方有未来房价增长预期的时候，才划算。

《奇葩说》第二季半决赛，辩题“年轻人是不是要买房”，邱晨面对陈铭老师“我今天在这买了房，明天要去另一个地方工作，怎么办”的质询，淡定表示：你可以把自己的房子租出去，再去另一个地方租别人的。——后来邱晨顺利晋级决赛，拿了第二季奇葩之王。

这就是房屋使用价值和投资价值分开的一个例子：自己买的房子，不是非得去住。

一个简单的原则是：住，可以租在自己方便的地方；买，则应该买在能升值或者抗跌的地方。

比如，你在远一点的地方买了个两房，但上班在市中心。你一定要住在这个房子里么？——不一定，搞不好两房租出去，你在市中心租一个单室长租公寓，租金差还有找。

比如，你在中心区买了个单间，现在准备结婚想换个大点的，如果没钱加钱以房换房，完全可以保留市中心的一套租出去，再去远一点的地方租一套两房。

比如，我自己早先买了套广州市中心的单间，当年我月入七千，每月还六千的房贷。买后第一年，我还住在合租的房子里，租金1100，新买的单间我租出去，租金收入3200，这个差额就帮助我渡过了加薪前的还贷压力期。对我来说，这个单间，更类似于投资产品而非使用产品。

比如，诺基亚财务状况不好，就把自己的总部大楼卖了，套了一笔钱出来，自己还租在自己的总部大楼里，交租金。当你准备卖小换大的时候，不妨也这么搞，先把房子卖了，自己租在里面，等买到大房子了，再搬过去。甚至，当换来的房子租金比自己的老房子租金高的时候，你还可以在老房子里多租一段，减轻还贷压力。

我前阵子也在面临在广州卖小换大的问题，按我有限的预算，我有两种选择：

1.换一套中心区的小房子（60来平）；

2.换一套上班20分钟到半小时的大房子（100多平）。

后来我选择了1，虽然60来平以后很可能不够住，但以中心区房子的租金，等要结婚，收上来随便都可以租一套大一点的。而且，考虑到按我说的，房子主要的价值在于投资属性，想看投资属性，我随便拿出公司隔壁部门的专业报告报告截一张图——

（数据来源：第一太平戴维斯，华南区研究部）

我就会发现，过往年份，中心区物业保值增值情况都比郊区物业要好。哪怕同样的资金，投入到中心区物业，假设几年后我不得不换到郊区，都可以很方便地卖掉中心区，去郊区换个大的，而且，这几年间中心区物业和郊区物业的涨幅差额也是一笔收入。

何况中心区房子一般说来学区好一点。

当然，不要太教条，很多有地铁规划的郊区物业在地铁通车后，涨幅随着区域成熟远超过中心区，比如广州番禺万博CBD。所以也不是远的房子就不能买，如果未来有地铁新设线路/跨海大桥通车/自贸区政策落地等利好出现，买回来作为投资，享受涨幅，持有期间租出去收了租金在公司旁边租一套小的，也是一套解决方案。何况，现在的一线城市通常多中心发展，你上班远的房子没准别人上班近，租金并不会受到太大折损。

这里中心区物业的“投资属性”，既包括“房价涨势喜人赚翻了”的投资成功，也包括“有天经济不行了房价崩盘”情况下的保值功能。虽然总有上了车的人信誓旦旦表示还能涨，也确实涨了这么多年，但从业这么些年，很多大家没留意的局部地区和局部楼盘的下跌我没少见识过。这些下跌大多发生在市郊供应量大替代性强的区域。未来能不能接着涨，我不知道，那么房价一旦下跌，至少中心区物业跌的少些。

至于很多人认为的：我只有一套房，跌了涨了跟我有什么关系。——当然不对，实际上，个人唯一住房价格的升跌跟大家的生活质量息息相关。

你这辈子就不会卖小换大么？那地产业“置换需求”这个词儿哪来的。

大家总不至于相信，自己这辈子就只会住在自己20来岁买的一套房子里吧。我们父母这一代，到了四五十岁，都开始从当年政府的福利分房的老楼里，搬进了明亮宽敞的电梯商品房；以我们这代人的消费主义，难道就会对自己现在这一套房从一而终？

所以自己的唯一住房，即使不考虑未来抵押借贷/变现移民/卖房去二线这些情况，只考虑未来同城换房，这一套住房的涨跌也对未来的置换需求产生很大的影响。

甚至，当你真正相信房子要跌的时候，你完全可以把房子卖掉，自己依然租在这套房子里，当然，最好建立在你家孩子有学位可用的基础上。

2008年前后我还在香港读大学，金融危机前，房价狠狠涨了一轮。当时我们商学院的一个教授，就敏锐感觉到房屋价值和价格出现背离，担心要跌，把自己当时的住宅600万港币卖了出去，自己租房子住。后来那套房子疯涨到800万，又在金融危机里腰斩到400万，虽然看起来有点卖早了，但教授毕竟算是躲过一劫。

至于那些每天喊着房价要跌，自己却不卖房的所谓专家，他们这是“知行不合一”，很可能只是随便蹭蹭热点吸粉。

所以，“只有一套房所以涨跌跟我没关系”是个误区，只要你把房产看成是可以随时变现购买的投资产品，你会发现其实对房子的处置可以非常灵活。

这也牵涉到另一个常见误区——总想着一步到位。

很多人觉得，小房子没有购买价值，一个单室一厅的居室，结了婚就没用，买来做什么。于是，在预算不足的前提下，他们要么买入了偏远区域的刚需两房（增值潜力相对低下，甚至有下跌风险），要么决定攒钱憋套大的一步到位（这可能会面临攒钱速度远远赶不上房价增长的窘境）。

如果简单把房屋看做“理财工具”，你就不会这么看。

如果不想着一步到位，先在中心区购买一套小户型住宅，一方面如我之前所说，中心区房产相对抗跌，且投资价值更高；另一方面，购买一套小户型住宅上车，有助于年轻人平衡自己未来的财务风险——

如果房价整体上涨，你的小户型同步上涨，这个涨幅，相当于帮你赚到了部分未来置换大户型的首付；如果房价未来下跌，小户型跌价少于大户型，大户型跌价更多，让你购买大户型更加容易。

当然，对于北京这种限购政策严控卖小换大的城市，处女贷的地位非常重要，卖小换大逐步置换的策略可能不再好用，不过历史上几次限购大多2-3年一个周期，可以考虑在下一个政策解松的时候进行置换。

以及，我发现很多年轻人在评估买房风险的时候，更看重“买贵了楼价崩盘下跌”的风险，而更少考虑“担心下跌没买最终楼价上涨买不起”的风险，在我看来，二者同样值得留意。

总之，担心自己被房子绑架的年轻人，大可不必担心，能绑定一个人的，是思维而不是钢筋混凝土。

当然，住自己的房子，舍得装修，住得踏实，这都没错。不过，本题是回答“年轻人买房”要注意的问题，开头也表明这套逻辑更适合一线城市，讲的是年轻人在起步阶段，资金有限，事业还处于上升期，变数还很大这个阶段的买房策略。如果本来就有一步到位的实力，且事业趋于稳定，对房屋的需求已经从奋斗期年轻人单一的居住型需求提升到了享受型需求（比如中产），固然是直接买个市中心大户型自己住进去更舒服。

最后，就祝福一下大家都能买到房吧。

the end

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另一个比较实用干货的知乎回答，请点击→_→：汪有：买房如何选择地段？

准备卖小换大想换房的同学，不妨看看我的Live：自住房要卖？帮你卖贵5%

最后，欢迎来关注我的新浪微博：请点击→_→Sina Visitor System @汪有

以及，评论区不少喷的，目前还没有出现值得回应的质疑。

在上海，我遇到很多上海小孩名下是无房的，因为“恨铁不成钢”、“小孩自己不赚钱”、“在外被骗、背债”，所以，父母们的想法不如先放在自己名下，待日后小孩成熟以后，再做打算。这种情况，父母往往会找一个专职律师顾问——“财富管理律师”。

所以我处理过很多小年轻离婚案件的时候，双方名下基本上没什么财产，两条光杆儿，案子也简单好办。

除了以上情况，就是很多外地打拼的年轻人，没有上海户口，努力工作，加上父母的积蓄，凑够首付，和自己的另一半在上海买一套属于自己的房子。

上海限购政策：
1.非本市籍居民家庭（限购1套）
（1）在上海市范围内家庭名下无任何住宅类房屋
（2）符合网签日期前63个月内累计正常缴满60个月的社会保险或个人所得税
2.本市户籍
（1）已婚家庭，限购2套
（2）单身无房，限购1套

上知乎的年轻人都是年薪百万，买房轻轻松松，粉丝上万，知乎大V。

但无奈北上广深房子动则千万，即便年薪百万，还是要慎重。

如果是婚前，是否买房，可以参考我另一个回答吴声威：女生婚前是否应该买房？

如果是小情侣们婚后一起买房，给以下几点法律方面的意见吧。

1.买房登记在谁名下？

既然选择结婚，我建议是登记在双方名下，选择相互信任。若登记在双方名下且没有写明各占多少份额，则属于一人一半。一般来说，签订购房合同（和开发商签订商品房购房合同，和房东签订二手房购买合同）的乙方是夫妻双方的名字，不动产权证才可以登记在双方名下，如果是一个人的名字，那就只能登记在一个人名下。

2.买新房子注意什么？

【烂尾楼】由于我国是商品房预售制度，在很多小城市，房子刚正负零的时候开发商就可以拿到预售许可证，开始对外销售了，所以新房子最大的风险就在于，开发商资金链断裂，发生烂尾楼风险，一旦遇到烂尾楼的情况，情形会很焦灼，在未来持续很长一段时间，业主会处在维权和等待中。

为了避免买到烂尾楼，由于大部分购房人无法深入做尽职调查，所以可以选择大的开发商，风险相对要小一些。

【沉降】大部分购房人都喜欢河景房，海景房。我的老师 @徐斌 之前在上海处理过一个案件，“莲花河畔景苑”楼倒倒案件，该楼盘就是建在河边，由于当时挖地基的泥土直接堆放在工程旁，导致泥土流动，桩机倾斜，发生整座楼倒塌的事故，所幸小区业主尚未入住，没有发生人员伤亡。

总的来说，就是由于海边河边土质比较疏松，常年土质流动，如果房屋地基工程没有做好，可能会发生严重的沉降，导致整座楼的倾斜，甚至倒塌的危险，所以我们购房人可以尽量不要选择购买河景、海景房。

【销售欺诈】很多人都会相信开发商在销售时候的所谓“学区房”、“赠送面积”，这些都只是开发商的一个销售手段，到了交房的时候都无法兑现，或者此学区非彼学区，因为该小区是否学区房是无法提前预知的，是每年由教委重划片区。

而所谓的“赠送面积”其实就是开发商的一个偷面积惯用的伎俩，通过改天井、封闭阳台、加隔层修改规划等方式来将非法面积赠送给购房人，而实际上购房人拿到的面积都是违章建筑，严重些可能会被住房保障部门限制交易，城管部门上门直接拆除。而销售欺诈的诉讼官司尤为难打，毕竟大部分开发商都是口头承诺的方式，且大部分宣传手册都无法被认定为购房合同的一部分，所以不涉及到开发商违约，诉讼会尤为艰难。

【车位】现在生活水平提高，家家户户都会买车，有车了都会考虑车位的问题。而车位到底是租还是买呢？

我在这里给大家一个思路，我们首先要鉴别车位的性质，确定是属于产权车位，还是人防工程车位，还是业主共有的绿化车位，因为性质不同，开发商可以处理车位的方式也不一样。

• 产权车位，开发商是可以向业主出售的；
• 人防车位，实际上是只能出租，大部分开发商会采取出售“20年使用权”的方式将人防车位出售给购房人，为什么是20年，因为我国《合同法》规定，租赁合同的最长期限为20年；
• 绿化改建的车位，本身就不能出售，且出租的收益应当归所有业主共有。

【签订购房合同】由于在我国主要还是开发商占优势地位，近两年房价上涨，开发商多少采取各种各样的销售策略，来假装房源不够，通过摇号、抽签等方式刺激购房人抢购，而在这种方式下的购房，大部分业主都是不会认真细看购房合同，均在销售经理的恍惚下，签下了合同。

双方一旦发生纠纷，又追悔莫及。

这里提几点，我作为律师购房时去签订购房合同，大部分条款我也是不看的，但是有几个地方需要注意：土地使用年限（50年还是70年），房屋性质（住宅还是办公），购房款的总额，购房款的支付方式（全款、按揭），违约责任的多少，办理产证的时间。

如果有耐心，可以把补充协议的条款细看，因为合同正文属于房管局的格式文本，开发商多半无法做什么手脚，全凭在补充协议时做文章，所以给业主挖坑也多半在补充协议上，补充协议对哪一块约定的越多，以后交房的时候房子也更多的会在哪一块出现问题。

再补充一点，如果业主采取按揭贷款的方式购房，由于按揭贷款的不确定性，所以不能在协议中约定放款时间，如果对此约定过于明确，业主将承担高概率违约的风险。

3.买旧的二手房要注意什么？

这一块，我有专门写过一片文章，有兴趣的朋友可以看看 二手房交易你需要了解什么？

简述一下，主要还是要考察：房东，房子，购房合同

房东是否有诸多债务，是否征信有问题，是否涉诉。

房子的好坏，由于旧房子多少都住了些年，肉眼是可以观察出来房子质量的好坏，是否有裂缝，是否漏水，我再给几点其他方面的小建议。

看这个小区的物业，看小区是否有业委会，看小区的电梯维护的如何，看小区保安是否让你进去，看小区的井盖是否按照一定的次序排列，因为这些都会涉及到这个小区未来的升值空间。好的小区，一般物业管理较好，小区会成立业委会，电梯维护较好，保安在一般情况下不允许外人进入，井盖牵涉到小区给排水。这些方面可以反应一个小区品质的好坏，如果这些方面做不好，小区在未来某个时间节点，会比同地段其他小区的房价差一个档次，当然住起来，也会烦恼多多。

购房合同，作为购房人，主要还是注意自己需要履行的义务，购房款的多少，如何支付，支付的时间节点。同样的，如果采取按揭的方式，则不能约定放款的时间，因为放款时间的不定，容易产生己方违约的情形。

最后，祝大家都能买到个好房子！

我与“隔壁小伙子”的故事分享给大家，也告诫大家买房子一定要看邻居，

13年的时候，爸妈拿出了所有的积蓄，给我在江北一小区首付贷款买了一套房子，

跟所有人一样，买房子的时候考虑位置、小区物业、供暖、采光、甚至找风水先生算了一卦。

最后，在风水先生的指点下，我爸找人拖关系给了一万块钱好处费，选了一最佳风水宝地，

办理各种手续，装修，通风放味儿……

装修的时候吧，有一件事儿就挺奇怪，我怕装修砸墙、电钻打扰隔壁家休息，委托装修公司买两箱水果，打算送给隔壁，

但是，还没等我送，隔壁大娘先送了两箱矿泉水、一个大西瓜给我们家，我心想，这风水先生是牛逼，邻居都这么好！

但是，事情远远没有我想的这么简单。

入住没到半个月吧，怪事儿几乎天天发生，

先说白天吧，隔壁墙那边几乎天天哭，一个男孩哭声，断断续续的，

起初觉得可能是他家小孩子，不听话，打人打骂孩子，可是并没有大人的训斥声呀，

因为白天上班，除了周六周日我都听不见，我也就没当回事儿，

让我不能容忍的是一到晚上，就唱歌，而且还是反复一首歌的一句歌词，就跟磁带卡壳一模一样，

我那段时间科里忙，晚上还要报课题，压力也大，

忍了一个月，实在忍不了，半夜一点多敲了隔壁的铁栅栏门，

没给我开，只在门里老太太的歉意回了一句“太对不起了”

第二天，我下班，发现门口一兜子水果和一张小纸条，

“家里有病人，打扰您抱歉，一点心意”

我能怎么办，天天见太多病人了，只能选择原谅，

我洗了个大苹果，刚准备咬，隔壁又熟悉不能在熟悉的唱歌开始了。

我把洗好的苹果又装回兜子，打开门，又放回了老太太的门口。

三天，我能说，我睡了三天的好觉，安安静静的，真舒服。

三天过后，又是同样的歌声同样的歌词……

让我第二次登门“拜访”，是因为回家，发现楼道里散落着锅碗瓢盆，还有被子，

平时禁闭的大栅栏门也四敞大开，起初我以为隔壁的邻居家被盗了，吓得我赶紧准备打电话报警，

老太太出来，制止了我掏手机，说千万不要报警，“凶手”是他，

一个男孩，得二十四五了，嘴巴上被粘着胶布，腰上绑着绳子，另一段系在暖气管子上，屋里可以用狼狈两个字形容，但奇怪的是，孩子还是蛮干净的，

男孩看到我，眼睛里充满了恐惧，或者是憎恨？说实话我不敢跟他对视。

“抓到人了，还不报警？”

「这是我孙子，脑子不好」

“嘴上胶布？”

大娘指了指地上的那兜子水果，是的，正是我前些天退回去的那兜子水果。

我明白了，原来大娘怕精神病的孙子影响我的生活，把嘴巴用胶带粘住了，怪不得好几天没有听见歌声了呢，

我告诉大娘撕掉胶布，帮她把锅碗瓢盆捡了回来，关上门了门，

我搬家是因为，有一天在家上网，突然断网，查了没欠费，给网通打电话，网通说我是不是网线掉了，我检查一下自己家没有问题，

第二天网通公司排查，说我家网线被剪短，整个楼道好几家的网线都被剪断，有人故意的，

然后门口又多了一兜子水果，兜子里一张纸条，还是那句话。

后来我搬回了医院宿舍，一面是同情可怜这个精神病邻居，一面怕自己某一天成为那可怜的网线……

看了前面几个高赞的回答，写的内容都很走心，不过大部分都是写的关于数据和政策的回答。

前两个月我也刚买下我人生中的第一套房。

作为一个从事室内设计的专业人士，我希望通过解剖一些房屋结构的案例，让大家对自己所选的户型有更深入的认识。

这是一个200平的大平层，对于这种大户型的结构，整个结构基本上没有特别头痛的问题，只是在满足基本功能的条件下，我们需要去做一些提升生活品质的设计。

但是针对一些小户型就要注意了……

因为面积本身就不大，那么有很多空间就会很紧凑，如果不注意这些细节的尺寸，当我们住进房子之后就会对我们的功能性产生很大的影响。

一般像这种小户型，做户型结构设计的时候，一般都会考虑在厨房餐厅或进户门厅的这一块区域压缩整个空间的比例。

门厅

比如我们在选户型的时候，进门鞋柜的区域是不是够放？鞋柜的厚度是350，放完鞋柜之后，我们至少要保证在1米的这样一个过道空间，最好有一个可以放置1.2米宽的鞋柜的区域。

厨房

厨房的面积是不是够用？

一般情况操作台面要保证在四米以上，你的那些居家的锅碗瓢盆才有地方存放，还有就是一个非常重要的就是冰箱能不能放在厨房里面，这是有很多户型都会存在的一个痛点，如果把冰箱放在厨房里面，厨房就会显得特别小，操作台面就会显得特别短，所以冰箱的位置是不是有充足的空间，我们一般橱柜的操作台面是600，那么我们操作的空间的宽度，我们尽量要保证在一米以上，一米以下就会有点挤了，所以我们在看户型结构图的时候，一定要看一下厨房的宽度有多宽，而且看宽度的时候有很多图他是从墙体的中轴线开始计算的，那么在看这样的户型图的时候，我们一边要减去100的厚度，如果他标的中轴线的是两米那么厨房的净空那就只有1米8，1米8的进空还是比较够用的，除去600的橱柜厚度还有1米2。

餐厅

小户型对于餐厅的空间，有很多时候也是比较小的，我们一般普通的6人位的餐桌是1400*800，那如果要保证整个用餐不会拥挤，椅子可以很好的收放，那么我们参编到场面的位置，要保证在800，这是一个人体工程学最舒服的尺寸，那么这样的一个餐厅的宽度，我们至少要保证在2米4以上，但是有很多情况，我们还会在餐厅做一个餐边柜，而餐边柜的尺寸，我们一般是300，所以对于一个基本的餐厅的宽度，我们至少要保证在2米8以上才会很舒服。

这是一些针对常见的餐厅厨房门厅的一些基本尺寸的要求，才能满足你生活的功能需求。

那接下来我就再回到主题，给大家分享这个200平的户型结构设计。

刚拿到这个户型的时候，看了一下整个户型的承重结构，这个户型的可塑性还是很大的，因为在做设计的时候，我们也会碰到很多结构，没有办法去解决的一些痛点，就是受承重结构的束缚，没有办法去发挥我们的创意和设计。

所以看户型还有一个需要注意的点，就是看整个房屋结构的承重墙多不多，因为承重墙的结构，它直接影响到以后你在装修设计的时候他的一个可塑性强不强，因为有时候我们买来的户型他有一些痛点，它是可以通过后期户型结构的优化去改变的。

就像这个户型，其实厨房还是会受承重结构局限的，虽然厨房靠卫生间这一面是非承重墙，但是如果我们想要在厨房的结构做调整，我们还是尽可能避免和卫生间产生这种空间的互换，毕竟这个无论是在功能上，还是在心理上都比较难以接受的，所以在整个空间的布局中，我们就没有对厨房的空间做太大的调整，就按照传统的方式做了一个封闭式的中厨。

当然这个户型的餐厅空间还是很大的，我们把生活阳台和餐厅两个空间进行合二为一，把餐厅做成了这种西厨+中岛餐台的这种配置，在餐厅的设计布局中，我们并没有采用传统的1400*800的餐桌，而是设计成了这种一体式的中岛水吧台，不仅可以容纳强大的聚餐人数，最重要的是可以提升整个居住品质。

因为晾晒的地方考虑在北面，所以我们就把洗衣机嵌入在西厨边上的高柜下面，然后两边做成这种对称的设计，在满足功能的条件下又增强了这种对称的仪式感，现代化的生活方式就从厨房开始。

其实，在原始的户型结构中进户是有一堵隔墙的，开发商在建房子的时候，一定是考虑在这面墙做一个入户的玄关鞋柜，但是因为这是一个独门独户的结构，所以鞋柜的区域，我们就可以把它考虑在电梯的入户门厅外面，有这样的一个空间和条件，当然我们还是尽量把鞋柜往室外空间设计，毕竟内部空间干干净净的还是好一些。

既然室内不用考虑鞋柜的地方，那我们在做空间规划的时候，就把这个墙给拆掉了，拆掉这堵墙是为了打通整个空间视野的通透性，把这堵墙拿掉之后，我们进门后的采光，动线，视野都会变得更好，当整个动线改变之后，客厅的空间利用率就会更高，所以我们在客厅不仅拥有一个大大会客区域，我们还在会客厅的后面设计了一个茶室兼书房的这样一个功能区，由于茶室和书房有它功能上的一个特殊性，所以我们在会客厅和这个茶室之间设计了一个栅格屏风的隔断，既保证了茶室书房空间的独立性，又可以呈现出这种大空间的视野感。

在这个设计方案中，我们把客厅设计在靠近入户门的这个地方，可能很多人会觉得隐私性不会太好，因为这是一个一梯一户的结构，所以隐私性的这个层面基本上可以忽略，这样设计最重要的是考虑了整个空间的动线，动线发生的改变之后，空间的利用率也会随之而变，所以为了让整个空间的动线生活起来更舒适，舍弃玄关是正确的选择。

其实，入户玄关看似是一个增强居住隐私的功能元素，但是从另外一个角度却反应了人性的封闭，我们都喜欢呆在自己的世界里，关掉别人了解我们的那扇门，在现代都市住宅中，虽然是对门对户的邻居，但是可能同住几十年，也没有过多的交流，我觉得这种现象失去了人类最初的那种本真，一扇门的距离却成为了两个不同的世界，这说明了一种现象，人与人之间的距离越来越疏远了。

其实，有很多东西虽然看不见，但是一直却存在，而这些看不见的东西会不知不觉的影响着我们的生活，所以作为一个设计师，我希望通过我的一些设计理念去让更多的人打破人与人之间的隔阂，这也是我为什么在做设计的时候也希望让空间之间的互动性更强的原因，因为希望通过这种设计手法让居住者体验这种家人之间交流的幸福感。

总结一下，在我们买房选择户型的时候，我们需要注意，一个是空间的尺寸是不是可以满足我们基本的功能需求，一个是房屋的结构的改造会不会受承重结构的局限，因为有的户型是可以通过后期的优化让整个空间变得更舒适的。

当然在我们选择房屋结构的时候还有很多问题，比如采光，动线，朝向等等，因为这是一个比较系统和复杂的东西，就没办法全盘展开的讲解，如果有户型结构问题的朋友，也可以小窗口私信。

一个专注于家庭住宅和民宿酒店的极简主义室内设计师，如果对你有启发，希望点赞支持。

户型设计问题，可以小窗口私信！

下面是干货，无水。请放心食用，保证短时间让你明确买房思路。（当然最后实践这一步还是要靠自己的，没有三个月你也不可能选得到适合的房子）另：看过不要错过，点个赞再走呗~~~

年轻人买房，要明确一个中心，两个要点，三个保证。

一个中心，就是边际价值上升；两个要点，就是核心需求，现金为正；三个保证，是保证多问多看，保证产权清晰，保证坚决果断。

下面咱们分点说明。

所谓“一个中心”——边际价值上升——是说：

买房的四个维度》居住、通勤、配套（主要是指教育）享受性、多满足一个条件，其价格差是翻倍上升的；

举例来说，就是：年轻人买房的需求，在没有小孩也不接四个老人同住的时候，其实只有吃喝拉撒，两室一厅一厨一卫，60个平方足够了；这样的房子，就够住了（条件一）；这种房子很多，不问房龄不看朝向不看楼层，也不问位置，如果要置办一套，不会很贵。假设是60万吧。

而要满足通勤条件，如在工作稳定的条件下保证1小时或半小时内从小区门到公司单位门，或在地铁口1公里范围内，这样的房子就要以购房者工作地点或市中心为中心画一个半径在10公里的圆（上述称之为条件二）；此时在满足条件一的情况下，其价格上升为90万到100万，差值在30万到40万。

而在通勤也满足的条件下，要求小区有一个很强的公立幼儿园以及一个市前十的公立小学（条件三），价格上升会直接达到150万~200万，相对于满足条件一、条件二的房子，差值在60万至100万（粗略举例），总之一定会大于40万。

而在配套也满足的条件下，要求户型面积大且方正、四室、南北通透、楼层黄金（六层的二三四层；高层的总楼层数三分之二层到顶层减一层，如12层的9到11层）、小区容积率低（<2.0）、物业很好，这些统称为条件四，则价格会直接上升到400万到600万，差值在200万到400万，总之一定大于100万。

也就是说，房子在居住、通勤、配套、享受性，这四个条件满足其一其二，很好找也买得起，但是全都满足，是预算不充足的年轻人完全无法承受的。而反过来说，就是边际需求递减：100万能满足1个维度，150万能满足两个维度；但是再多花100万，到了250万的时候，可能才满足的了三个维度。四个维度的房子，其价格已经是爆表了。

从这一个中心——边际价格上升——可推出两个要点，就是开头说过的核心需求，现金为正。

而核心需求，就是说，在居住、通勤、配套、享受性中，找出不超过满足两个需求的房子，作为置业的首要选择。如居住+通勤，就是成熟区的小户型，两居室；居住+配套，就是学区房，但是离工作地点很远；居住+享受性，就是城郊大户型，但是没小学也没修地铁，需要开车甚至拼车上下班；

但是我个人建议年轻人选 择居住+通勤两个属性的房子。因为第一：没要小孩，学区这东西至少七年内是用不到的；郊区太远，每天通勤1个半小时，会非常疲惫，年轻重在积累，快速让工资翻倍，节约点时间投资自己，或者至少锻炼一下身体都挺好的；其实不和父母住，两局甚至老公房都够住了。郊区将来房子卖不卖的出去咱不好说，市区里的房子至少好租吧。。。用租金来还一下房贷也挺好的。

现金为正，就是说，不要用炒房的思维来买房，用超高杠杆榨干现金流来赌未来房价会大幅度上涨，要保证现金流为正数。这个答案写在2019年6月，地产再怎么能涨，也不能半年涨一半一年翻一倍这种涨法了（当然还是要具体问题具体分析，房价预测这种东西，知乎从来就没准过，不然这么多大神有谁预测出苏州19年春节这一波暴力拉升的行情了？）；什么信用卡循环套现养现金流、P2P借贷、首付贷款这些负摊销的邪术，在15-16还可以，现在再用，一个是现金压力真的过大；二来是扛不住任何风吹草动，万一家里有急事用钱，一分都拿不出来，一般人心理承受不住的。超高杠杆固然可以获得超高收益，但在微弱波动就会把手中筹码洗的一干二净；比如10倍杠杆，波动十分之一全部现金储备就被洗完了，下面就只能跳崖了。建议保证每个月净现金流大于1000（因城而异，保证万一中的万一时，自行车行车上班，每天吃老干妈拌面，这还是可以度日的~~）

再说三个保证。

保证多问多看，顾名思义，就是多看盘；看好了盘也看好了房子后，也要对一个房子问三家以上的中介，问遍左邻右舍，楼上楼下，同层对门。中介为了成交，会两头骗，和房东压价，向购房的年轻人制造恐慌（比如：和房东讲这个价格挂高了，压低带看次数；和购房者讲有很多人都看上了，都要签约了，让购房者赶紧买等等）；甚至隐瞒关键信息，如凶宅，漏水，私改户型等等。这样，多问几个中介，问问左邻右舍，就是为了防止这种情况。

保证产权清晰，其实是承接上一条，就是一定要弄清楚房子的产权情况。比如：房产本在不在房东手里？在银行手里，是按揭贷款没还完，还是房东抵押了？需要还款才能解除抵押吗？还款需要购房者参与吗？有没有离婚而房产本有前妻的姓名？会不会加上共有人？共有人一致同意过户吗？是不是代理人签约而房东本人不在国内？有没有继承税？房产交易中心一般都可以查房屋的抵押情况，但务必找中介问个清楚明白。总之一句话：见人见证，签字画押。也就是说，签订合同之间，一定要是房东本人拿着身份证和房产证的复印件，见到本人，见到身份证和房产本复印件，见到房源核验码；再谈签约的事。

保证坚决果断，就是说，如果房子本身已经看好也确保产权无误了，那就早作决断，一周之内签约，签约后一月之内过户。一切的咨询、建议、参考都应该在你看到心仪的房子的时候到此为止；买下来，它的所有者那一栏写的是你，这是最重要的，至于房子本身是涨是跌，已经不重要了。这样说，是因为房价本身是不可预测的；而且即便有所谓的预测房价的方法，人就会在买房中寄托太多的东西，会让纯粹的居住承载很多不属于它该承载的责任，比如涨价、置换，这都不是买房阶段要考虑的问题，都到了签约阶段再关注房价走势、土地政策这种东西，会让人犹豫不决，然后进退失据，做出不理性的决策。看好它，买下它，就这么简单。

在这里再插一句，本文不包括任何对房价走势的预测。因为我个人认为房价走势是很难预测的。原因有二：其一是房价房价，一城一价，一区一价。上来不说城市，就在那里瞎几把白活一线如何二线如何三线如何，这就是耍流氓。房价的分析，怎么能画个一二三四线就开始大谈特谈，就算是画一个市、一个区都不行，一个区县也得有100个以上的小区，怎么可能看过都没看过就能掐指一算，说得出来未来如何如何。房价的分析，从来都要一个区片一个区片地来，要近距离感受市场情绪，观察市场反应。就算是房企，也得从具体某一个区县的人口、等估计市场容量，从收入分布等一堆参数估计盈利空间，最后还得前期调研；房企都要一区一县分析，知乎这多大神上来就把整个国家都分析了，可能么？

其二是房价的形成机制是非常复杂的问题，远非政策、人口、货币、成交量这些参数就能决定的；其中还掺杂了政府、银行、土地、利率等一大堆的变量，单说利率，它又和财政政策、货币政策、进出口贸易、市场预期等一大堆自变量相关，这些子变量各自又有关联；这些循环相关的参数，如何整合成一个或一组公式，能组合出来估计可以拿诺奖了；所以预测房价这个问题，很难。要是世界上真有把握房价等不动产价格的能力，当年的次贷危机就不会爆发了，至少不会爆发得那么惨烈；因为五大投行的分析能力算是世界金融机构的顶了吧？怎么也比知乎高吧？一个循环做空不是一把赚爆炸。可最后次贷危机后还是爆发了；五大投行都死了一个（有瑞达利欧等少数人当时确实猜到了次贷危机，做空赚了很多）。当然你说是因为智慧不足，还是贪婪超过了智慧这种关乎人性和哲学的问题，咱就不讨论了。

至于对房价走势的看法，请看我的这个回答。（未来五年（2019 年 ~ 2023 年）房价何去何从？ - 国政委的回答 - 知乎 https://www.zhihu.com/question/310686564/answer/708185253）

看到这里了，点赞收藏关注素质三连击再走嘛，码字不易，谢谢~~~

好问题，给大家分享一些「购买房产」时的注意事项。

在总量扩张的黄金时代各地房价普涨，投资房地产大多都能获得可观的收益。但在结构分化的白银时代，有的城市房价会再创新高，但也有很多城市的房价可能面临巨大风险，投资者更是应该严格甄选，对一些风险较大的城市慎重投资。

历史上曾经有过类似的惨痛教训，根据经验，有风险的城市大概有以下几类：

第一类是政策风险型。房地产的价格和政策息息相关，利好政策会导致一些城市成为热点，但一旦这些热点城市的上涨超出了合理限度，就很容易受到政策的精准打击，进而导致局部性的房地产危机，这是在投资中一定要躲开的坑。

1993 年的海南房地产泡沫就是一次典型的政策冲击导致的局部崩盘。1988 年海南独立建省，房地产投资快速增长，最高的时候达到 225%。

房地产市场几乎陷入疯狂，平均 300 多人就有一家房地产公司，房价从建省之初的 1350 元/平方米暴涨至 1993 年的 7500 元/平方米。银行大量贷款，甚至将大量还在图纸上或者只建了一半的房子高价抵押给了银行。

终于，这种疯狂的乱局引来了中央的政策大棒。1993 年 6 月国务院发布国十六条，要求加强房地产市场宏观管理，严控房地产信贷规模，限期收回违章拆借资金。所有的政策都指向当时海南正在发生的事情，海南成为政策打击的典型，甚至从某种意义上说，海南的疯狂直接触发了中央的神经，间接加快了这些政策的出台。

这些政策导致海南省大量投资资金被抽走，房地产泡沫随即破裂，1993 年下半年房价应声下跌至 1400 元/平方米，跌幅高达 80%，烂尾楼随处可见。

1995 年海南省政府组建海南发展银行开始金融自救，收拾房地产泡沫破裂后的烂摊子，不堪重负倒闭清算，成为新中国唯一倒闭的银行。海南的例子告诉我们，房价炒作要有限度，千万不要被监管层盯上，否则会有很大的政策风险。

第二类是金融风险型。纵观全球，每一次房地产危机都源自杠杆，如果没有杠杆或者杠杆比较低，那房价对流动性的反应不会那么敏感，而且即便房价下跌，也不容易引发恶性的连环下跌。

但反过来，当房地产杠杆比较高，大量的人是靠借债买房，那当房地产市场有风吹草动的时候，很容易引发房价的连锁反应，升级为房地产危机。全国虽然都处于同样的货币政策之下，但各地区的金融风险是不一样的，有一些金融意识比较强、金融体系比较发达的城市，他们在房地产上升周期可能会大量的依靠杠杆买房，这实际上是一个巨大的投资风险。

温州就是其中的典型。2009 年，货币政策的极度宽松使得全国信贷规模在一年里翻了一倍。善于利用金融手段的温州人找到投资机会：一方面大量中小企业以实体名义贷款，然后转投房地产，另一方面大量的购房者开始通过「购房-抵押贷款-再购房」的模式进行投机，债务率越来越高；而除去房贷外，大量居民还通过互保、联保等方式进行抵押贷款，实际杠杆率更是高的惊人。

好问题，给大家分享一些「购买房产」时的注意事项。

在总量扩张的黄金时代各地房价普涨，投资房地产大多都能获得可观的收益。但在结构分化的白银时代，有的城市房价会再创新高，但也有很多城市的房价可能面临巨大风险，投资者更是应该严格甄选，对一些风险较大的城市慎重投资。

历史上曾经有过类似的惨痛教训，根据经验，有风险的城市大概有以下几类：

第一类是政策风险型。房地产的价格和政策息息相关，利好政策会导致一些城市成为热点，但一旦这些热点城市的上涨超出了合理限度，就很容易受到政策的精准打击，进而导致局部性的房地产危机，这是在投资中一定要躲开的坑。

1993 年的海南房地产泡沫就是一次典型的政策冲击导致的局部崩盘。1988 年海南独立建省，房地产投资快速增长，最高的时候达到 225%。

房地产市场几乎陷入疯狂，平均 300 多人就有一家房地产公司，房价从建省之初的 1350 元/平方米暴涨至 1993 年的 7500 元/平方米。银行大量贷款，甚至将大量还在图纸上或者只建了一半的房子高价抵押给了银行。

终于，这种疯狂的乱局引来了中央的政策大棒。1993 年 6 月国务院发布国十六条，要求加强房地产市场宏观管理，严控房地产信贷规模，限期收回违章拆借资金。所有的政策都指向当时海南正在发生的事情，海南成为政策打击的典型，甚至从某种意义上说，海南的疯狂直接触发了中央的神经，间接加快了这些政策的出台。

这些政策导致海南省大量投资资金被抽走，房地产泡沫随即破裂，1993 年下半年房价应声下跌至 1400 元/平方米，跌幅高达 80%，烂尾楼随处可见。

1995 年海南省政府组建海南发展银行开始金融自救，收拾房地产泡沫破裂后的烂摊子，不堪重负倒闭清算，成为新中国唯一倒闭的银行。海南的例子告诉我们，房价炒作要有限度，千万不要被监管层盯上，否则会有很大的政策风险。

第二类是金融风险型。纵观全球，每一次房地产危机都源自杠杆，如果没有杠杆或者杠杆比较低，那房价对流动性的反应不会那么敏感，而且即便房价下跌，也不容易引发恶性的连环下跌。

但反过来，当房地产杠杆比较高，大量的人是靠借债买房，那当房地产市场有风吹草动的时候，很容易引发房价的连锁反应，升级为房地产危机。全国虽然都处于同样的货币政策之下，但各地区的金融风险是不一样的，有一些金融意识比较强、金融体系比较发达的城市，他们在房地产上升周期可能会大量的依靠杠杆买房，这实际上是一个巨大的投资风险。

温州就是其中的典型。2009 年，货币政策的极度宽松使得全国信贷规模在一年里翻了一倍。善于利用金融手段的温州人找到投资机会：一方面大量中小企业以实体名义贷款，然后转投房地产，另一方面大量的购房者开始通过「购房-抵押贷款-再购房」的模式进行投机，债务率越来越高；而除去房贷外，大量居民还通过互保、联保等方式进行抵押贷款，实际杠杆率更是高的惊人。

1看新闻联播，

一滴水无法扭转海浪的方向，

一颗螺丝钉无法让汽车逆行，

国家要大家买房，大家就买房，

国家让大家不要炒房，大家就不要炒房，

在中国无论股市，房市，

你想小康，多看新闻联播；

因为这代表一个大趋势，上面决定怎么操作，你跟着往往容易很多，

你要逆势而为，往往会被大浪怕死，

许多人一通分析，却把握不住时代脉搏，为什么？

数据是对的，想法也是对的，

但你忽略大势，只站在你个人立场，

大众只会从众，

现在国家说“房子用来住的，不是炒的”，

这个是写入最核心文件里面的，

所以你现在去炒房，或者投机买房完全是逆势而为，

拍死在沙滩的可能性太大了，

一看媒体鼓吹“小阳春”，

这不银行马上加息，

房地产信托额度限制，

房地产海外贷款有要求，

高层讲话，调控政策开始，

很多专家讲一堆原理，没有任何操作性，

我建议你们多看新闻联播（这个是大势），

其次观察银行房贷利息（这个是实际动作）

再看北京，上海房价走势（这是信号）

平凡人，就要学会跟着大势走；

2考虑置换，

现在买房，部分人是为了住，

但大部分人主要是怕房价涨了，

所以买房一定要考虑置换性价比，

在市场上面，那种房子好卖？容易升值？

60平米到90平米之间的，

交通方便的，

不用考虑学区，因为新房一般学区不怎么样，属于忽悠，价钱还高，

也不要考虑地铁未来5年是否在这里，

因为一般人获取信息滞后，

开发商基本把升值利好挖掘完毕了，

你们考虑的利好，开发商肯定把钱赚完了，才卖给你，

这个世界白纸黑字写好的文件都有时候作废，

一个传出来的规划，谁知道能不能实现？

所以一个未来5年规划，真心不一定实现，

还不如买现实交通方便的，

一些小细节，

一，不要买小开发商的，搞不好烂尾了，现在烂尾楼非常多；

二，现在二手房售价，高层一般比最底层售价高10%到15%，

考虑投资回报率，

如果开发商高层比最底层价格高超过15%，买底层好，

如果开发商高层比最底层价格低于10%，买高层好，

三，开发商装修不划算，尽量选毛坯，

开发商说是2000元/平方米，可公摊你也要给钱啊，

你一套房子3000元/平米，不算家具，完全是豪装了，可以装非常好了，

四，开发商折扣问题，

最大折扣权力在营销经理那里，你找销售没用的，

去给销售集体请一次下午茶，或者给你销售一个红包，

让他们带你去找营销经理（暗地里）

接下来就看你谈判技巧了，

当然你要知道销售购房折扣底价，才好讨价还价，

直接加这个购房群，就可以问清楚了，

营销经理一般一套房子多2个点折扣，问题不大，

一套房子节约小几万，

五开发商有渠道费的，让人带你进去他们有钱，

你可以选择让中介带你进去，渠道费平均分啊，不要自己进去。（这个房屋特别火爆的时候没有渠道费）

六，流水，收入证明问题，这个涉及银行贷款，

销售经常开高价，你可以找朋友问一下价格，

一般300元可以解决，销售开价最起码1000元，

七，房屋如果自主，选择楼层要中间朝上，

顶层，次顶层都不要选了，时间一长涉及漏水问题，

八，如果不是一定要住且时间3年以上，就别装修了，

那10多万完全可以租很不错的房子，

毛坯价格往往卖价比简装还高一些，

九，交定金的时候，一定要看看你买房子的位置，

别听置业顾问说不能看，

否则你到时候买到光线不好的，贷款又批了，你只能认了，

十，不要相信开发商的送面积，摊这个小便宜，

送面积基本是违规的，很容易出问题，

而且羊毛出在羊身上，开发商会提高售价的，

买房不易，万事小心，

多思考，快下手，

开发商最怕让你知道的，全在这篇文章里了

英国经济学家罗宾逊夫人讲过:“我学习经济学是为了不受经济学家们的骗。”



这篇买房科普类文章，也是同理。


买房毕竟是上百万的大额资金支出，是多数人一辈子做的重大决策之一。所以，买房之前，有必要狠狠下一番功夫，了解基本的楼盘信息。

作为一个没有购房经验的小白，当你踏入售楼处的那一刹那，就已经有无懈可击的销售说辞、完美的样板间在等着你。


可是，你看到的、听到的，都是提前设计好的。这种情况下，如何不被轻易被迷惑呢？

我把买房人经常犯的错、栽过的跟头放在这篇文章里。一定一定要收藏！



1、大部分人都忽视的指标——容积率


当对比多个楼盘的时候，我们会根据地段、商业配套、是否有地铁、学校资源等等，对楼盘进行优先排序。

但当你只参观一个楼盘的时候，需要关注的最重要指标是什么？

答案是容积率。容积率直接决定了楼盘的品质。

容积率是政府在做城市规划时候的硬性规定，是不可更改的存在。所以在总建筑面积被限制的情况下，如何获取最大利润，是开发商最重要的事。


请注意，这里猫腻就来了。

本来，不同的容积率对应不同的产品形态，如上图所示。但我们能看到的一个常见现象是：有些小区是洋房、别墅+高层，多种建筑形态的搭配。


这就是我们常说的“高低配”。

为什么要做“高低配”呢？看一个非常简单的算术题。


一个项目总建筑面积是10万，如果全部做成高层，高层均价1万/平方米，那只能赚10万。


如果做成高层+洋房，高层8万平方米，均价1万，洋房2万平方米，均价1.5万，那么可以赚11万。

所以“高低配”就是为了多做利润。洋房、别墅会侵占大片的绿地面积，而高层则被牺牲了楼间距、公共活动空间。

（网传泰禾尖岗山的拿地方案，极致58层200米高住宅，后来因为限高方案毙掉）

请注意，在买房过程中，置业顾问往往会灌输一个奇葩的销售逻辑：有别墅、洋房的社区高层比纯高层社区更高端。

实际上这是纯忽悠。同样的容积率，纯高层社区的居住感往往比高低配社区高层居住感更好。

这里引用某开发商容积率的汇总，你可以初步判断：小区的品质到底是什么样的。

容积率低于0.3，高档的独栋别墅项目。
容积率0.3－0.5，一般独栋别墅项目，密度偏大。穿插部分双拼别墅、联排别墅，可适当降低密度提高品质。
容积率0.5－0.8，一般的双拼、联排别墅。
容积率0.8－1.2，全多层项目较多。如与低层或联排别墅组合，密度较高。
容积率1.2－1.5，正常的多层项目，环境一般。如果是多层与小高层的组合，环境品质较好。
容积率1.5－2.0，正常的多层+小高层项目。
容积率2.0－2.5，正常的小高层项目。
容积率2.5－3.0，小高层+二类高层项目（18层以内）。此时如果做全小高层，环境会很差。
容积率3.0－6.0，高层项目（100米以内）。
容积率6.0以上，摩天大楼项目

PS:
低层：1－3层（含3层）多层：2-6层 小高层：7-11层 多层：12层以上 超高层：33层以上


2、销售的嘴，骗人的鬼，如何知道规划是否落地？

当销售在讲项目说辞的时候，很多事情都是刻意美化过的。比如是否有学区、地铁，这是以开发商的能力无法保证的。
学区要经过教育局定，地铁要经过多轮审批。除非已经招标、或者在施工阶段，才能100%确定。
如何确定地段有无潜力、小区周边配套呢？先看规划图。

规划图很好找，直接去该城市的规划局（住建局）网站找就可以了。

以北京市为例，我们看到右下角有一个规划成果。首先要找到城市的总体规划。这里要重点看空间布局文字叙述，以及总规划图，搞清楚城市的重点发展方向。


千万别觉得几个字、一张图不重要。因为开发商在拿地的时候，会释放很多的规划利好，砸很多钱炒作区域——看懂城市中心，才能知道哪里是实实在在的利好。


比如，北京的城市空间结构：“一核一主一副，两轴、多点、一区”，新加的“一副”就是副中心通州，列在一核（首都功能核心区）、一主（主城区6区）之后，说明通州就是继城六区之后的城市中心。需要重点关注。

多点代表的“昌平、顺义、大兴、亦庄、房山”，就不如通州更有关注度——即使唱衰通州的人很多。


再比如，杭州的城市空间结构，已经明确表达市中心有两个主中心——江北的杭州老城区，以及钱江新城和钱江世纪城，即使江北的人对江南再有偏见，也应该知道江南江北的大趋势是平衡发展。


再比如，即使很多人认为深圳的“ 东进战略”说明向东才是风口，但深圳的城市中心依然是“福田-罗湖”和前海，西边要优于东边。

接下来，我们还要看区域的具体规划。因为很多城市，总体规划公示之前，要经过非常复杂的流程。这个时期内，就会有该城市具体区域的用地规划图先放出来。

你要找到你想买小区的具体位置，看看周边有没有大型的配套。一般来说，浅黄色代表住宅、红色代表商业，绿色代表公园。（有些规划图比较细致，比如代表中小学的橙色，也会注明）

关于地铁、轻轨、高铁的规划，是大家都比较关注的内容，也可以在总体规划里找到。蓝色的线指短期内规划、在建的地铁，已经确定的线路。至于销售说的远期规划中的地铁，不确定性较高，请以规划图为准。

另外，关于楼盘是否有预售证、项目的相关信息，甚至房源签约情况，都可以到住建部网站查询。


猫叔曾经遇到一件事，某楼盘销售说他们项目卖的很好，签约了七七八八，剩下房源不多，让我抓紧买。结果我一查，压根没卖出去几套。

3、看户型很简单，但你要重点关注什么？


请问，户型最重要的指标是什么？

是面宽。

关于得房率、公摊面积，我们是没有办法知道确定的数值，这里猫腻很多。而面宽是可以测量的，是判断一个户型好坏的最直接的指标。


还要科普一个小知识点。


建筑师在规划小区的时候，首先考虑的，不是如何让房子住的舒服，而是人如何把总建筑面积做到最大值，让开发商赚到最多的钱。

想要把建筑面积做到最大而且同时满足光照标准，最简单粗暴的方式，就是减少面宽，增加进深。

我们在看楼栋分布图的时候，往往会发现一个问题：楼栋东西向的间距很小，而南北之间间距比较大。（南北向有采光的需求）

如果保证每户的面积不变，那只能从南北方向找补，增加进深，省出面宽。这样就增加了几个单元的房子，但同时户型就变得狭长了。

从这个角度来说，面宽是影响房屋品质的重要因素。

接下来我们说户型图。如果是没有良知的开发商，往往会给你这样的户型图：


只有大致格局，面宽、进深都不标。

有良知的开发商，会给你这样的户型图：


每个房间的面宽、进深都标注出来。（尺寸是含墙体的，不是净尺寸）

更诚信一点的开发商，不仅有标注尺寸的户型图，每个房价的面积都标注了出来，你甚至可以计算出得房率。

由于很多售楼处的户型图是不标注面宽、进深的，所以大家在看户型图的时候，一定要问清楚面宽是多少。

这里放几个数据，以供大家参考：


（这里指的是净面宽，墙体厚度在20cm左右，可以自行减去）

主卧室

主卧室的标准面宽是3. 3m，小于3.3m就紧凑了，比较舒适的面宽是3. 6m ，摆放家具有一定的空间。3.9m及以上的面宽，往往配有主卫生间和衣帽间。

次卧室


次卧室最低面宽是3. 0m

儿童房、书房

儿童房、书房最低面宽是2.7m


客厅

客厅的标准面宽是3.6m，小于3.6m是紧凑型，大于3.6m是舒适型，豪华型可以达到5-6m及以上。

最后聊一点，进深也比较重要，因为面宽和进深是成比例的。开间和进深的比例要适用，一般意义上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理，进深/开间一般介于1~1.5之间。

对比户型的时候，尽量选择面宽进深比值比较大的户型。但总体来说，北方住宅进深比南方大一些。北方总进深13、14m是常态，南方进深超过12m基本就没人买了。

看过户型图之后，你还需要看一个更重要的资料——楼层平面图。一般来说，楼层平面图，销售是绝对不会主动给你看的。楼层平面图会暴露很多缺点，而这些缺点是从户型图中看不出来的。

所以业内有种说法：没看过楼层平面图，等于没看过户型图。

看楼层平面图，最重要的一点是，户型的采光问题。

随便从网上找了一张图，请看中间的2号户型。如果单纯看户型图，次卧和厨房都有窗户（小红圈的部分），面积虽然小，但勉强能接受。

但看了楼层平面图，你会发现两个窗户都在一个很深的凹槽内，势必影响采光。

另外，2号楼作为凸起的中间户，也会有些影响两个边户的客厅采光。

还有这两年比较流行的高层连廊户型，也是一言难尽。

说实话，看到这种户型我是很崩溃的。这种户型是为了南北通透而南北通透。看起来，中间户的北侧是可以开窗，但实际的公摊变大，而且大到购房人足以血亏的程度。

我们来看上图的中间户，如果只看户型，北侧卧室可以开窗，南北通透。如果看了户型平面图，是不是觉得智商被侮辱了。

北侧的窗户处在大凹槽里，还被连廊挡住了。两侧还有交通核，真的扎心。

另外，万一有什么变态狂喜欢在连廊偷窥，卧室可是被看的清清楚楚。对于连廊户型，我的建议是能不买就不买。中间户、边户，通通不要买。

楼层平面图还能看到很多问题。

对于处女座购房者来说，看完户型图，再看楼层平面图，就像打开了新世界。比如对方家的卫生间窗户离你家特别近，你家的门和邻居家的门特别近，你家卧室挨着邻居家客厅……


总之，看楼层平面图是一个怎么过分强调都不为过的事情。

好了，本文就先写到这里。今天的文章信息量略大，对开发商来说，杀伤力还是很大的。

如果有帮助的话，建议收藏、点赞。我们下期见~


作者：猫叔。一个才华和体重都在横溢的地产自媒体。投稿、爆料请联系我微信yuanweitishang ————————地产解毒，聚焦京楼、上市房企ID：xiaowuhouhuayuan

入住新房1年，关于年轻人人买房，我有三点要说：

1）购房目标要清晰：分投资房和刚需房

2）踩盘是基本功：三不看，八要看

3）交易环节窍门：契税要早交，建议夫妻婚前各自用掉杠杆资格，婚后再办加名。

这是基于三年内我们家庭在杭州购置了两套房产，踩了十几个新楼盘，赤裸裸用金钱买来的经验，请耐心往下看：

1.目前杭州的购房背景

从18年开始，杭州很多新楼盘都被限价卡死，一手房常常倒挂二手房一万多（二手房房价高于新房），部分楼盘只要抽签摇中，转手就能赚到一百多万。这一期间杭州出现了很多现象级的人摇神盘，1%到2%的中签率让杭漂和投资客为之疯狂，每一次开盘，大家都屏息等待好运降临。而这种情况据我了解，在成都、南京、厦门等二线城市也普遍存在。

有专业人士分析，到19年底杭州这种限价盘的利好即将出清，一手房的挂牌价将越来越接近周边二手房的平均水平，到那个时候，刚需的购房成本将被迫再次提高。作为杭州楼市的观望者，我很庆幸在杭州还处于买方市场（买方占据强势地位，可以挑选）的情况下，解决了刚需住房的问题，毕竟那时候基准利率还能打95折，而现在不上浮10%就谢天谢地了。所以如果你所在的城市有明显的一二手倒挂现象，手头也有资金，赶紧摇号。

2.购房定位：刚需房和投资房

年轻人买第一套房，无非两个需求，第一想要在一个城市安家立业，需要自住刚需房。第二手头有点余钱或者有家庭支持，担心存款进度赶不上房价涨幅，先买一套小的作为投资房，不以马上居住为目的。这不同的需求下，对购房的要求会有所区别。所以一定要先明确购房的定位，否则会陷入既要A又要B又要C的选择困境，导致迟迟看不到心仪的房子

刚需房主要需要考虑：离双方工作地点的距离、能否满足三口之家的居住面积需求、交通是否方便，甚至包括有没有基本的学区保证。因此，一个好的刚需房常常具备的特点是：位于市区近郊（一般二线城市二环到四环地带）、有地铁（或者临近大的公交枢纽）、70-90平方（大二房或小三房）、正常水平的学区（当地小学，一般村小、菜小水平，或者好学校的近郊分校）。以上四点，有两点就可以考虑购入，三点推荐，四点基本上大家都会抢着买了。

投资房相对条条框框没那么多，最大的要素就是单价诱人或者总价诱人，价格低于周边的二手房或者新楼盘的均价，或者同区域的二手房租售比可观，方便出租。这样投资者就能够以比较少的首付资金，撬动交易，买到就有一定盈利空间，方便转手卖出或者长期租赁。

另外，投资房最好没有明显的硬伤，比如某些楼盘位于城市发展的滞后区域，都是老市民居住，外来新市民不太倾向来这里购房和租住。切记，不要被房地产的花式概念忽悠了，建议避开品牌房地产商的城市远郊精装房，因为这种精装房卖的就是品牌溢价，一般都比周边新盘每平米高出个两三千（此处重点@万科和碧桂园，没有贬义）。

我至今都记得17年去看杭州万科西雅图的那天下午，一走进科技感十足的售楼大厅，迎面就来一句“这是西雅图飘来中国的一片云”，开始大书特书阿里云的产业园区概念，看房者都是一脸大写的服气。这卖的哪里是房，这卖的是马爸爸的梦想。

总之，投资房，最重要的是要有价格优势，再综合考虑刚刚精装房提到的几点增值特点。至于你以后会不会住，离上班的公司远不远，面积是不是太小，以后能不能当婚房用，统统不重要。记住你只是投资。

我们买的第一套房是刚需婚房，符合了市区延伸地带、地铁在建、89小三方、有学区四个特点，因此虽然购入的时候均价就已经比周边贵了两三千，但是涨幅可喜。身边收房以后马上就当作次新房转卖的投资客也不少，应该是让一拨人赚到了一笔。

次年，我个人又买了一套投资房。因为预算有限，买的是远郊毛坯房，单价低，小区环境好，缺点是交通不便，没有地铁，户型略大。这套房当时是首次开盘，没有对外做大规模的营销，大部分购房者都是打听了内部消息来买，或者是房地产员工内部消化。我购买的动机很简单：担心房价继续大涨（16-17年是杭州房价大涨阶段），在婚前用掉首套房30%首付的杠杆资格。另外父母在老家的投资房涨幅见顶（最近当地还出了购买二手房限贷的政策，可怕），用老家的投资房置换杭州的投资房，应该是个好选择，目前年均涨幅20%左右。

有压力吗？当然有，每个月的固定房贷开支都是沉甸甸的，但这件事就是你知道迟早要做，所以如果有条件，不如咬咬牙早点面对。买房对于大多数人都不是一件轻松的事情。

3.踩盘经验：看什么和不看什么

只要是买新房，必不可少的环节就是踩盘。第一部分说的区位和价格因素就好像HR筛选简历，是看一个人的基本资历；踩盘就是一对一面试环节，进行360度评估。根据我有限的踩盘经验，我总结出的经验就是：不看什么和看什么。

不看什么是防止做选择时被感官第一印象蒙蔽，特别是年轻女生和家长，一开始特别容易被开放商带节奏。不要看售楼部有多高大上、不要看样板房装修得有多好看，不要看楼书里承诺的免费恒温游泳池、儿童游乐园、高端会所（大概率缩水或者没有）。不看户型图就看样板房，等于只看卖家秀就买衣服。不看政府区划文件谈周边配套学区、地铁或者医院，都是耍流氓。开放商的嘴，骗人的鬼。

比如，我们买房的时候楼书里写的免费恒温泳池，直接变成了门口年费2000多的健身房，杭州也有好多所谓承诺学区最后没有兑现的楼盘。请放下感性，说啥信啥，要拿白纸黑字和数据说话。

那么买房应该看什么呢？很多！

楼栋位置：

选楼栋的时候，能买小区中心的楼就坚决不要买靠外围的。因为当时只有一栋在开盘，我们买的外围的楼，虽然靠近的不是主路，但车流噪音还是很嘈杂，灰尘也很大。另外新楼盘周边因为大多也都是工地和其他新楼盘，所以建筑施工噪音此起彼伏，你方唱罢我登场，让我每天一早醒来就觉得还是去上班为妙，更别提附近修地铁铺沥青老是夜间施工。

小区体量：

尽量选楼多体量大的小区，可以更大概率选到内部的楼，防尘防噪音，而且整体小区氛围更浓厚，公共设施齐备，周边配套起来得快，不会感觉是扎在马路旁边的几栋孤楼。另外小区大业主人多势众，维权起来容易搞定事儿。我们住的是个十几栋的中型小区，每次维权业主那架势都是浩浩荡荡的。

房间朝向：

每层楼的房子都分为东边套、西边套和中间套。选择上东边套＞西边套＞中间套，价格也是依次递减。边套的采光和通风比中间套好太多，中间套一般都难以避免有一两个房间靠着过道或者天井，光线不好，也容易暴露隐私，如果是卧室靠走廊，那个卧室基本只能24小时拉着窗帘了。东边套优于西边套是因为没有夕晒，夏天不会很热。我老家的房子是西边套，每到夏天的下午，靠西的书房和厨房都特别热。

楼层选择：

如果28层的楼，中间10层到20层一般最贵，向上下两侧价格依次递减。具体挑楼层有很多讲究，记住基本贵的就是好的，不过不排除有些个人喜好的影响因素。按照目前市场行情，大部分抽签买房，是不给你挑楼层的选择余地的，到了选房现场纯看眼疾手快，能在剩下的里面赶紧挑一个差不多的就行了。

得房率：

这个很重要。层数越多，公摊面积越多（比如走廊、电梯占地），得房率越少；而相同面积每层的户数越少，公摊面积也会变多，得房率越少。因此会普遍出现，购房面积90方，实际套内面积70多方的情况。过去很多开放商还会通过一些方式偷面积(比如送阳台、飘窗），现在也被禁止了。因此看房的时候一定要问清楚得房率和套内面积。

容积率：

这个也重要，和得房率有关联。容积率越高，说明单位面积上住户越多，小区的居住密度高，比较拥挤，居住的舒适度也会降低。低容积率的楼盘，楼间距宽，每户的通风、采光、私密度都比较好。更重要的是，低容积率的楼盘公摊面积也相对较少，得房率会提高。

像重庆这种山城，因为地块小，就有很多得房率低、容积率高的高层，住起来并不会舒服。现在很多开发商会做高低配，就是高层+联排别墅+独栋别墅的组合，这种组合可以拉低容积率，但实际上高层会造得很密集，楼间距很小，购买的时候不要被别墅“平均”过的容积率迷惑了。而且有些楼盘高低配之间是不共享绿化区域和公共空间的。

户型：

户型是门玄学，要考虑风水、朝向、照明、通风、动线，还有几厅几室，有没有暗房（没窗户的房子），请好好上知乎或者相关公众号学习。基本上一个户型如果形状方正、三房朝南、明厨明卫、南北通透（南北墙面的门窗之间是不是在一条直线上，空气好对流），没有多余的走廊或者过道，就已经是个蛮好的房子了。

物业：

好物业第一让住户省心，第二可以帮助房子保值。因为物业好的小区一般住户流失少，租客少，整体居民素质强一些，也注意保持小区环境，租客一多乱倒垃圾私停电动车破坏绿化带乱包阳台走廊贴小广告，对小区的外立面、绿化和整体面貌都有负面影响，间接拉低居住体验和二次出售的房价。所以买的时候也可以关注下物业的品牌。

综合以上要素，多看几个楼盘，基本就对各个开发商的房子有了细致的了解，然后就是综合区位、房价和细分各项的优缺点，综合比较做选择，当然也要看抽签的运气。

如果从我个人的体验来做细分项的优先度排序，大概是这样，仅供参考：

1.户型＞2.楼层＞3.朝向＞4.得房率＞5.容积率＞6.楼栋位置＞7.物业＞8.小区体量

1、2、3直接影响居住体验（房型合理程度、光照、通风），是在同一个楼盘里可以有一定挑选余地的。4、5、6、7、8很多时候没法选，因为在你想购买的时间段，可能遇不上这几个方面特别理想的楼盘，只能做个相对的比较。其中4最影响性价比，就放在前面了。

另外补充下我经历的抢新房场景：有购房资格排队分批进场，一般10个人一组，先到先得先选，所有的房号都写在小红纸条上贴在一个大背板上，看准了撕下纸条，马上被销售带去签合同付定金，能给你考虑的时间不超过10秒，后进去的话，就只剩下高低楼层和大户型，非常紧张刺激饥饿营销了。而买第一套刚需房的时候，还能容我们在几个房号里慢慢挑，有些楼盘是可以直接预订心仪的房号的，完全就是买房市场和卖房市场的天差地别。

4.购买环节：交契税和房产证加名

选好房子以后，就要筹集首付，办银行贷款，打款，然后等通知收房，带个师傅去验房（检查下墙壁有没有空鼓、公共空间有没有按照标准交付等等），验收不通过让开发商继续整修，验房通过了就收房拿钥匙，办房产证（怕麻烦可以找中介代办），交契税，有公积金的去办一下公积金按月转存。这就走完了一个完整的期房购买流程。

早点交契税是个好选择，对于二次交易帮助很大。二手房交易中，如果卖家交契税的时间满2年，买家可以免去5.6%的营业税。300万的房子，就可以少交16万多的税，所以契税满2的房子更好卖。杭州除了余杭区需要拿到房产证才能交契税，其他区域购买期房以后可以提前交契税，所以会出现一些新楼盘刚交付就有投资的房东把房子挂出去卖的情况。

另外如果夫妻双方在婚前以一方名义购房，婚后是可以加名字的，而且更名的手续费并不多，也不会很麻烦。首先去银行把原来的贷款合同改为双方共同贷款，然后拿着结婚证、新的贷款合同和相关证件去房产局加名字就可以了。

如果夫妻双方手头宽裕，想使用各自的首套杠杆资格，彼此也足够信任，其实可以婚前分别购买房产，婚后考虑加名字。

此处建议仅供参考，请自学婚姻法。现在杭州婚后加名的银行贷款政策缩进了，加名会要求按照二套的利率，并补足六成首付。

最后买房期间要关注下本地知名的房产类公众号，杭州有：层楼、7哥评楼、维维说房等，再加一些买房群多了解信息。另外早年水库论坛的公众号也有不少关于购房的文章可以学习，辩证吸取经验吧。

后续还会讲讲装修经验，有啥问题可以私信或者留言。