曝光天河四大“天坑”，有盘一年直跌8.3%！
编辑 | 闷油瓶
“可以天河，何必远方”。
纵览广州这轮行情，从30万的珠城开始，天河北冲14万，天河公园破10万，牛奶厂看齐9万......普涨仿佛成为天河主流。
狂欢之下，以至于有人戏称：天河就是一坨屎也能卖出高价！
但就目前的市场形势而言，房地产分化无处不在，即便是烫金天河，也有滑铁卢的时候。
今天，我们便综合了市场口碑、数据等指标，挑选出天河那些涨不起来的板块及其代表楼盘，并试着分析它们下跌的原因。
宇宙中心天河，真的不是闭眼就能买，前方注意避坑了。
01.
沙河
三区交界处，服装批发集散地
天河跌幅重灾区，片区内的代表楼盘过去一年报价大都直线下滑。
按道理说，这个板块夹在天河、越秀和白云的正中间，又有地铁6号线和11号线（规划中），地理位置可谓得天独厚。
但这里承接不了天河金融的气息，却接收了不少白云批发业的连累，大量服装批发市场在此聚集，城市面貌密集杂乱。
街上来往的搬运工和小推车特别多，因为地广、涉及铺面多，传了多年的拆件动作也仅停留在征询阶段。
这边的楼盘以宿舍、大院之流的房改房居多，次新小区不成规模化。
其中，沙和路、先烈东路此类典型老破小可归结为同一类：90年代的步梯单体楼，户型得房率很高，不到60平就能做到三房，总价200万随便拿下一套。
不过它们的市场表现就非常惨淡，过去一年价格整体呈下滑趋势。
8.36%的跌幅几乎位列天河最惨，若按一套60平三房计算，一年面价就折损了15万，顶得上一个普通家庭年收入。
而片区内唯一颜值较好的次新大盘豪景花园，就几乎集合了沙河的所有痛点：
位置差、噪音严重、配套欠缺，周边一堆厂房仓库，对口学位的侨乐+75中组合在天河也没有太大竞争力。
豪景花园，正对高架桥
从链家上看，该小区19年时均价在3.7万左右，如今最新报价也才3.8万，一直跑输大市。
整体而言，沙河特别多中小户型刚需盘，但无论学位、交通还是配套都不入流，早期赚到钱的批发老板不会买，刚需也看不上，唯独本土老广还在苦苦支撑。
02.
棠下
最尴尬的泛金融处板块
说起棠下，这个板块其实在泛金融城兄弟圈里比较委屈。
地理位置比不上员村，城市面貌比不过车陂、东圃，致使价格一直处于片区低位。
虽说广义上的棠下也有牛盘，比如涨上7万+的骏景花园、6万+的富力天朗明居，但从距离地铁的远近来看，反而更毗邻金融城和车陂。
而一般所说的棠下是指以棠东村、棠东地铁站为标志的城乡结合部。
同样是超老楼龄，棠下的头号大盘棠德花园就没有那么走运了，它深刻打脸了板块轮动的真理，近一年报价不涨反跌1.2%。
论配套，小区近地铁、生活氛围还可以，自住属性不差；论成交，链家显示广州成交榜前三，近90天就成交48套。
但价格一直没有太大起色。
2017年该小区均价3万出头，4年过去了房价还在原地踏步，成交价基本低于挂牌7-20万左右，议价空间大。
究其原因，一方面，小区共9000多户，盘子大、挂牌多，更偏向买方市场，价格很难有起势。另一方面，前身是经适房小区，外面又被城中村包围，直接影响了圈层品质。
综合而言，若为自住过度可以考虑，毕竟还是在天河闹市，有一定的接盘群体，但投资绝对是个黑洞。
03.
粤垦
学位性价比不高
粤垦与天河北仅一路之隔，同时毗邻五山板块，坐拥双地铁燕塘站，不过在价格上就被后两者疯狂吊打。
其中的核心原因：学位性价比不高。
天河北不多说，有华阳和龙口西坐镇，独领风骚多年；五山的学位也是一线梯队，频出高价成交（30年老破小，10万+/㎡成交，天河又爆天价学区房！）
而粤垦，基本上存在两种现象：
1）粤垦路这边，大体量社区如金燕花园，位置很好，但好学位需要摇号，走的是微涨行情。
2）若想读上好点的学校，就需要往东莞庄一带靠，但离地铁远，需要过天桥，大部分房子是楼梯楼，次新又贵的离谱，很多人干脆会跑去五山买。
像前文统计的嘉逸花园、高胜花园就属于此类老小区，价格常年横盘甚至略有下跌。
鱼与熊掌不可兼得，这就让粤垦的二手市场大打折扣，只能眼巴巴看着客户流向五山和天河北。
不过除却学位需求，粤垦的市政配套还挺完善，300万能买南向三房在天河也不多见。
04.长兴火炉山+高速隔断，天河北后花园之殇
最后一个是长兴板块，临近天河客运站，被两条高速沈海、华快和超大面积的火炉山包围着。
整个片区出于对生态资源的科研及保护需求，土地规划受限，长兴、长湴小学质量也不好，缺乏想象力。
硬要说利好的话，长湴村旧改可以期待下，不过实现周期太长。
相关数据显示，2020年12月该板块均价为35442元/㎡，仅比2019年同期（35420元/㎡）仅上涨22元/㎡。
这里主要以散盘居多，大型小区有天鹅花苑、乐意居、东荣文华轩等，均价在3.6-4.9万之间，楼龄比较老，早期承接了不少华南、华农的教职工。
虽然这些小区得房率高，但户型设计过时，价格常年低微，过去一年报价平均下跌了1.37%。
以天鹅花苑为例，小区目前成交均价为3.5万，虽然业主尽量往3.8、4万的价格报，但奈何挂牌多、交易冷落，近90天只有3套出货。
其中还有不少割肉求买的个案，哪怕户型朝向、地铁距离都表现尚可，也止不住单月下调20多万的无奈。
当然，如果不介意升值与否，想体验养老式生活可以，毕竟长兴有“天河北后花园”之称，单论居住环境在天河绝对排得上号。
05.敲警钟如何避免被收割
从以上天河的跌幅板块和小区里，我们可以总结一些置业经验。
1、天河这些横盘区多位于地理位置西北部，大概就是靠近广园快速路那一带、与东进路径相左的地方。
眼下普涨时代已过，去年到现在天河都涨了好几轮，如果现在还没有涨起来的，未来也很难经得起时间考验。
2、不要过度追捧板块交界处，谁也不愿为他人做嫁衣，容易陷入三不管地带，请深思再深思。
3、老破小特别要注意，没有强学位、电梯、物管等等...这些都与当下的居住理念相违背，终究会被市场淘汰。
4、尽量选择有看得见的实质性利好支撑的楼盘，居住的环境，譬如圈层、噪音等也会影响到小区价值。
真正能让房产保值、增值的，始终是地段、交通、配套、环境等硬性条件的有机组合。
如果你觉得天河还有黑洞需要注意，欢迎留言补充~
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“可以天河，何必远方”。
纵览广州这轮行情，从30万的珠城开始，天河北冲14万，天河公园破10万，牛奶厂看齐9万......普涨仿佛成为天河主流。
狂欢之下，以至于有人戏称：天河就是一坨屎也能卖出高价！
但就目前的市场形势而言，房地产分化无处不在，即便是烫金天河，也有滑铁卢的时候。
今天，我们便综合了市场口碑、数据等指标，挑选出天河那些涨不起来的板块及其代表楼盘，并试着分析它们下跌的原因。
宇宙中心天河，真的不是闭眼就能买，前方注意避坑了。
01.
沙河
三区交界处，服装批发集散地
天河跌幅重灾区，片区内的代表楼盘过去一年报价大都直线下滑。
按道理说，这个板块夹在天河、越秀和白云的正中间，又有地铁6号线和11号线（规划中），地理位置可谓得天独厚。
但这里承接不了天河金融的气息，却接收了不少白云批发业的连累，大量服装批发市场在此聚集，城市面貌密集杂乱。
街上来往的搬运工和小推车特别多，因为地广、涉及铺面多，传了多年的拆件动作也仅停留在征询阶段。
这边的楼盘以宿舍、大院之流的房改房居多，次新小区不成规模化。
其中，沙和路、先烈东路此类典型老破小可归结为同一类：90年代的步梯单体楼，户型得房率很高，不到60平就能做到三房，总价200万随便拿下一套。
不过它们的市场表现就非常惨淡，过去一年价格整体呈下滑趋势。
8.36%的跌幅几乎位列天河最惨，若按一套60平三房计算，一年面价就折损了15万，顶得上一个普通家庭年收入。
而片区内唯一颜值较好的次新大盘豪景花园，就几乎集合了沙河的所有痛点：
位置差、噪音严重、配套欠缺，周边一堆厂房仓库，对口学位的侨乐+75中组合在天河也没有太大竞争力。
豪景花园，正对高架桥
从链家上看，该小区19年时均价在3.7万左右，如今最新报价也才3.8万，一直跑输大市。
整体而言，沙河特别多中小户型刚需盘，但无论学位、交通还是配套都不入流，早期赚到钱的批发老板不会买，刚需也看不上，唯独本土老广还在苦苦支撑。
02.
棠下
最尴尬的泛金融处板块
说起棠下，这个板块其实在泛金融城兄弟圈里比较委屈。
地理位置比不上员村，城市面貌比不过车陂、东圃，致使价格一直处于片区低位。
虽说广义上的棠下也有牛盘，比如涨上7万+的骏景花园、6万+的富力天朗明居，但从距离地铁的远近来看，反而更毗邻金融城和车陂。
而一般所说的棠下是指以棠东村、棠东地铁站为标志的城乡结合部。
同样是超老楼龄，棠下的头号大盘棠德花园就没有那么走运了，它深刻打脸了板块轮动的真理，近一年报价不涨反跌1.2%。
论配套，小区近地铁、生活氛围还可以，自住属性不差；论成交，链家显示广州成交榜前三，近90天就成交48套。
但价格一直没有太大起色。
2017年该小区均价3万出头，4年过去了房价还在原地踏步，成交价基本低于挂牌7-20万左右，议价空间大。
究其原因，一方面，小区共9000多户，盘子大、挂牌多，更偏向买方市场，价格很难有起势。另一方面，前身是经适房小区，外面又被城中村包围，直接影响了圈层品质。
综合而言，若为自住过度可以考虑，毕竟还是在天河闹市，有一定的接盘群体，但投资绝对是个黑洞。
03.
粤垦
学位性价比不高
粤垦与天河北仅一路之隔，同时毗邻五山板块，坐拥双地铁燕塘站，不过在价格上就被后两者疯狂吊打。
其中的核心原因：学位性价比不高。
天河北不多说，有华阳和龙口西坐镇，独领风骚多年；五山的学位也是一线梯队，频出高价成交（30年老破小，10万+/㎡成交，天河又爆天价学区房！）
而粤垦，基本上存在两种现象：
1）粤垦路这边，大体量社区如金燕花园，位置很好，但好学位需要摇号，走的是微涨行情。
2）若想读上好点的学校，就需要往东莞庄一带靠，但离地铁远，需要过天桥，大部分房子是楼梯楼，次新又贵的离谱，很多人干脆会跑去五山买。
像前文统计的嘉逸花园、高胜花园就属于此类老小区，价格常年横盘甚至略有下跌。鱼与熊掌不可兼得，这就让粤垦的二手市场大打折扣，只能眼巴巴看着客户流向五山和天河北。
不过除却学位需求，粤垦的市政配套还挺完善，300万能买南向三房在天河也不多见。
04.长兴火炉山+高速隔断，天河北后花园之殇
最后一个是长兴板块，临近天河客运站，被两条高速沈海、华快和超大面积的火炉山包围着。
整个片区出于对生态资源的科研及保护需求，土地规划受限，长兴、长湴小学质量也不好，缺乏想象力。
硬要说利好的话，长湴村旧改可以期待下，不过实现周期太长。
相关数据显示，2020年12月该板块均价为35442元/㎡，仅比2019年同期（35420元/㎡）仅上涨22元/㎡。
这里主要以散盘居多，大型小区有天鹅花苑、乐意居、东荣文华轩等，均价在3.6-4.9万之间，楼龄比较老，早期承接了不少华南、华农的教职工。
虽然这些小区得房率高，但户型设计过时，价格常年低微，过去一年报价平均下跌了1.37%。
以天鹅花苑为例，小区目前成交均价为3.5万，虽然业主尽量往3.8、4万的价格报，但奈何挂牌多、交易冷落，近90天只有3套出货。
其中还有不少割肉求买的个案，哪怕户型朝向、地铁距离都表现尚可，也止不住单月下调20多万的无奈。
当然，如果不介意升值与否，想体验养老式生活可以，毕竟长兴有“天河北后花园”之称，单论居住环境在天河绝对排得上号。
05.敲警钟如何避免被收割
从以上天河的跌幅板块和小区里，我们可以总结一些置业经验。
1、天河这些横盘区多位于地理位置西北部，大概就是靠近广园快速路那一带、与东进路径相左的地方。
眼下普涨时代已过，去年到现在天河都涨了好几轮，如果现在还没有涨起来的，未来也很难经得起时间考验。
2、不要过度追捧板块交界处，谁也不愿为他人做嫁衣，容易陷入三不管地带，请深思再深思。
3、老破小特别要注意，没有强学位、电梯、物管等等...这些都与当下的居住理念相违背，终究会被市场淘汰。
4、尽量选择有看得见的实质性利好支撑的楼盘，居住的环境，譬如圈层、噪音等也会影响到小区价值。
真正能让房产保值、增值的，始终是地段、交通、配套、环境等硬性条件的有机组合。
如果你觉得天河还有黑洞需要注意，欢迎留言补充~
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